韦勇律师

导读：定金合同要求实际交付定金才发生法律效力，没有实际交付的，定金之债不能成立。故定金的交付无疑是定金合同的特别生效要件。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

                      张某诉上海某地产公司买卖合同纠纷案

案情简介

    原告张某与被告某房地产公司于2010年4月8日签订《定金协议》，约定由房地产公司将系争商品房转让给张某，并且张某应自协议签订之日起5日内支付300万元作为定金。待正式签订房屋出售合同之后将该笔定金抵作部分房款。若张某未按期完成出售合同的签署并支付房款的，房地产公司有权将该房屋转售他人，且没收定金作为赔偿。不论何种原因，若张某履行了约定的义务但房地产公司将房屋转售他人的，或者由于任一承租人未放弃优先购买权导致无法签订出售合同，或者未能于出售合同签署之日前取得抵押权人的同意，房地产公司应向张某双倍返还定金。

    协议中，房地产公司承诺其应于2010年4月底前完成所有承租人放弃优先购买权的手续。另，张某所付钱款应先支付至案外人恒顺公司，再由恒顺公司转付给房地产公司。2010年4月15日，房地产公司出具给恒顺公司收到定金300万元的收据。后上述房屋承租人金某两次致函房地产公司，主张优先购买权。房地产公司遂将此情况告知张某，要求张某终止协议的履行，而张某则主张继续履行双方签署的定金协议。2010年6月13日，房地产公司将上述房屋以7600万元的价格转让给案外人吕某（非该房屋承租人）。

    原告张某诉至法院，要求房地产公司承担违约责任，双倍返还张某支付的定金共计600万元。

被告房地产公司辩称，定金协议的签订没有保护承租人的优先购买权，侵犯了他人的合法权益。何况，张某给付定金的时间已超过协议约定的期限两天。被告房地产公司权衡之下便将房屋售予他人。

综上，双方所签之协议无法履行，只能予以终止。现愿意返还张某支付的定金300万元。

法院判决

法院判决房地产公司双倍返还张某定金600万元。

法律分析

本案的争议焦点为：双方签订的定金协议的性质、效力以及房产公司是否应当双倍返还定金。

法院经审理认为，定金作为法定担保方式，系双方为履行房屋买卖合同而设定的一种担保行为，自当事人实际支付定金时起生效，在其所担保的订约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到处罚。本案中张某与房地产公司为购买房屋事宜签订的定金合同系双方真实意思表示，其中各条款对成就主合同的条件作出了明确的约定。法律虽规定同等条件下，承租人享有优先购买权。但本案中，双方已明确约定房地产公司应在主合同签订前，完成承租人放弃优先购买权的手续，此项义务与承租人的法定优先购买权并无冲突之处。房地产公司以承租人在同等条件下享有优先购买权作为抗辩理由，缺乏事实与法律依据。

关于是否违约一节，因双方在《定金协议》中明确了张某先将定金支付给案外人恒顺公司，再由恒顺公司支付给房地产公司。而张某的确在约定的时间内支付定金给恒顺公司，所以并不构成违约。综上，由于房地产公司违反了《定金协议》的约定，将上述房屋售予他人，已构成违约，而这种根本性违约导致张某缔结合同的主要目的不能实现，故可以适用定金处罚。

据此，法院判决房地产公司双倍返还张某定金600万元。

一、 定金协议未侵犯承租人的优先购买权

《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就在法律上确认了承租人的优先购买权。承租人在接到出租人的通知后，有权决定是否主张优先购买。在此期限内，如果承租人未表示放弃该权利的话，房屋买卖势必存在限制。

本案中张某与房地产公司在定金协议中约定了房地产公司应于2010年4月底前完成所有承租人放弃优先购买权的手续，以求今后能够顺利签署出售合同。此项约定并不侵犯承租人的合法权益。因为是否放弃此项权利完全取决于承租人自身，而非房地产公司。双方协议约定仅导致房地产公司对张某负有说服承租人放弃权利的义务，而不会直接约束到承租人。综上，房地产公司在未完成协议约定事项的情况下，理应承担违约责任。

二、定金交付后定金合同生效

根据《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”依该规定可知，当事人双方除了对定金担保达成合意、订立合同外，还必须兼备实际行为。没有实际交付定金，合同不产生法律效力，定金之债不能成立。

本案中房产公司主张张某逾期支付已构成违约的抗辩理由不能成立。首先，我国《担保法》中要求规定交付定金的期限，是由于定金合同的性质为主债权提供担保，即其交付的期限不迟于主债之履行期限，在此之前的任一时间给付的，均可认定为有效。因此，本案中，即使张某延迟交付，但房产公司接受的，应当视为对交付时间的变更，定金担保有效。并且，定金合同的性质为实践性合同，以交付行为认定生效要件。协议规定张某将定金支付给恒顺再转于房产商，而房产商以出具给恒顺的日期为抗辩，缺少依据。并且根据民法相关规定，张某及房产商基于真实意思订立合同，主体适格。综上，该定金合同已然生效。

三、定金罚则的适用

担保效力是定金的基本功能之一，也是其目的的根本体现。其效力在于给双方施加压力，促进遵守履行；并且在债务人不履行时，保障债权人利益。

本案中，双方订立合同目的即在于顺利完成房屋买卖，采取定金合同实现双方之间相互信任。房地产公司违反协议约定将房屋售予他人，应视为房地产公司拒绝签订主合同，致使张某缔结出售合同的目的落空，已构成违约。此时张某可适用定金罚则要求房地产公司双倍返还定金600万元。结合同的主要目的不能实现，故可以适用定金处罚。