韦勇律师

中介提供虚假信息导致出卖房屋内的户口无法迁出，中介是否可以要求佣金?

房屋买卖中，居间人充当着买卖双方的联系桥梁，这就要求居间人负有如实报告义务。居间人的如实报告义务应当包含两个方面：一是对于出卖人提供的资料应当如实向买受人报告，不得故意隐瞒或提供虚假资料；二是对于出卖人提供的各种信息、资料给予充分、审慎的审查与核实，以确保信息的真实性。居间人违反如实报告义务的，即便居间人已促成房屋买卖合同成立且房屋产权得以过户，居间人亦不得要求支付报酬。

某物业顾问有限公司诉徐某、李某居间合同纠纷案

【案情简介】

2010年6月20日，某物业顾问有限公司与徐某、李某签订《房地产买卖居间协议》，约定经其居间介绍，徐某、李某向朴某购买上海市某处房屋。同日，签署《佣金确认书》一份，由徐某、李某需支付佣金12000元，支付时间为签订买卖合同时。

2010年7月4日，徐某、李某与朴某就上述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同补充条款约定，朴某自该房地产权利转移之日起的50日内，原有户口（若有）许迁出。合同签订后，徐某、李某才得知上述房屋内有案外人周某武、周某妮（系争房屋即由此二人出售给朴某）的户口未迁出。此外，徐某、李某于2010年9月取得了上述房屋的产权证，但因房屋内有案外人户口未迁出，故拒绝向某物业顾问有限公司支付佣金。

原告某物业顾问有限公司诉称：双方签订了《上海市房地产买卖合同》其居间义务已告完成。根据佣金约定，要求法院依法判令徐某、李某支付佣金12000元。

被告徐某、李某辩称：物业顾问有限公司向其二人提供虚假信息，谎称系争房屋内没有其他人的户口，而事后其二人得知房屋内有案外人的户口。其二人没有他们的联系方式，且在美国，案外人户口的无法迁出给其二人造成了很大损失，故要求驳回某物业顾问有限公司诉请。

法院判决：

     驳回某物业顾问有限公司的全部诉讼请求

法律分析：

法院认为，《合同法》第425条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案某物业顾问有限公司作为居间方，为了促成徐某、李某与出售方签订买卖合同，其经办人员向徐某、李某提供了系争房屋内没有他人户口的虚假情况，其行为损害了委托人徐某、李某的利益，根据上述规定，某物业顾问有限公司不得要求徐某、李某支付佣金。此外，虽然12000元的佣金中包含了出售方应负担的佣金（根据居间协议约定，买卖双方的佣金均由徐某、李某负担），但本案某物业顾问有限公司的行为给徐某、李某造成的后果较为严重，因所涉及的落户在系争房屋内的案外人下落不明，徐某、李某很可能在较长的时间内无法解决户口迁出问题，而如某物业顾问有限公司当时不向徐某、李某提供虚假信息，而是经核查后如实向徐某、李某告知实情，徐某、李某也就不会购买该房屋，某物业顾问有限公司也无法促成交易，即使是买卖双方的佣金某物业顾问有限公司都不能收到。综上，某物业顾问有限公司要求徐某、李某支付12000元佣金的诉请，全部不予支持，驳回某物业顾问有限公司的全部诉讼请求。

房地产居间人的如实报告义务，是指居间人应将其所知的关于订立房屋买卖合同的事项不加隐瞒地告诉委托人，具有法定性和附随性。《合同法》规定居间人违反如实报告义务主要表现在以下两个方面：

1.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。这里的重要事实具体来说，可以是当事人的履约能力、房屋的产权性质、房屋是否存在抵押等权利限制状况或者其他可能影响合同订立的事实等。居间人知道而不告知的，属于故意的不作为。

2.故意提供虚假情况。这里的虚假情况具体来说，可以是故意虚构房屋的装修状况、房屋的租赁情况或者其他客观不存在的情况等。居间人故意告知不存在的情况，属于故意的作为。具体到本案中，被告徐某、李某系外来人员，二人购买房屋的主要目的是为解决落户问题，因此二人在买房时特别注重户口问题，原告某物业顾问有限公司对此也是明知的，但原告某物业顾问有限公司作为居间方，为了促成被告徐某、李某与出售方签订买卖合同，其经办人员向被告徐某、李某提供了系争房屋内没有他人户口的虚假情况，原告的行为显然违反了如实报告义务，违背了诚实信用原则，也与行业道德不符。

《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中我们可以清楚地看到，即便原、被告之间的房屋买卖合同已经成立生效，产权业已过户至被告名下，但因居间人存在过错，怠于履行调查核实、如实报告等义务，导致被告户口无法落户系争房屋内，居间人就应丧失请求支付报酬的权利。

【法律法规链接】

《合同法》第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。