韦勇律师

 在签订正式的房屋买卖合同之前先签订“购房意向书”是近年来房产销售过程中出现的新情况。购房意向书是指房屋买卖双当事人就买卖房屋达成的初步意向，是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利义务的确定。本文结合司法实践来谈一谈购房意向书的法律性质和效力。

仲某诉上海某房产公司买卖合同纠纷案

案情简介

   2002年7月12日，仲某与上海某房产公司签订《商铺认购意向书》，约定仲某向某房产公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权，某房产公司在该小区正式认购时，优先通知仲某前来选择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价约为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如仲某未在约定期限内认购单元的，则视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还；如前来认购的，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确。意向书签订后，仲某向某房产公司支付了上述意向金。    

   某房产公司于2002年4月取得建设用地规划许可证，2003年6月30日才取得预售许可证。某房产公司在销售商铺时，未通知仲某前来认购。2006年年初，仲某向某房产公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。

    仲某遂向法院起诉，要求某房产公司按照105万元的价格履行双方合同，或者赔偿仲某经济损失100万元。某房产公司则表示，双方签订意向书时其尚未取得相关证照，因此意向书无效。即便该意向书有效，仲某所付意向金也只是相当于定金，某房产公司仅应承担定金责任。

原审法院判决后，仲某不服向二审法院提起上诉称：涉案意向书合法有效且可实际履行，某房产公司违反约定故意不通知仲某，存在过错，使仲某基于意向书的预期收益丧失，故请求二审依法判决支持仲某的原审诉请。

某房产公司亦不服向二审法院提起上诉称：原审认定意向书具有预约合同性质系违背事实和法律，且判决解除意向书、某房产公司返还意向金等违反了“不告不理”原则。某房产公司有权依据情势变更原则不与仲某签订买卖合同，其主观上不存在过错，客观上未给仲某造成损失。故请求法院依法判决不支持仲某之诉请。

法院判决

一审法院判决：

（1）解除仲某与某房产公司签订的《商铺认购意向书》

（2）某房产公司返还仲某意向金2000元

（3）某房产公司赔偿仲某经济损失1万元

二审法院判决：

 （1）维持原审判决第1、2、4项；撤销第3项

 （2）改判某房产公司赔偿仲某经济损失15万元。

 （3）仲某的其余诉讼请求不予支持。

法律分析

     原审法院认为，双方当事人签订的意向书具有预约合同的性质，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，某房产公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于某房产公司的过错造成双方无法进一步谈判签订正式的买卖合同，意向书已无法继续履行，应予解除。某房产公司应承担违反预约合同的违约责任。

     二审法院审理后认为，签订意向书前，某房产公司已办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指向的商铺买卖存在现实的履行基础，且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。某房产公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。鉴于该违约行为导致仲某丧失了优先认购商铺的机会，双方亦无法按意向书的约定继续履行，故某房产公司应当承担相应的违约责任。原审法院判决1万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失，二审法院在综合考虑上海近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定某房产公司的赔偿金额。另因预约合同与本合同存在法律性质差异，对仲某主张的赔偿金额难以完全采纳。据此，二审法院维持原审判决第1、2、4项；撤销第3项；改判某房产公司赔偿仲某经济损失15万元。

涉案意向书的法律性质

预约合同又称预备合同，是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议,就本质而言，预约合同是一份形式完备的合同，应适用合同成立、生效及履行等一般原则。分析涉案意向书，其已符合预约合同的性质和特征：首先，其反映了仲某和某房产公司的真实意思表示，并对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等作了较为明确且适于操作的约定，内容和形式合法，具备了合同成立的要件，是一份独立、有效的合同。其次，其是当事人对将来签订商铺买卖合同的预先安排，双方通过预约合同的方式将未来交易已达成共识的内容固定下来。基于此，该约定不同于正式买卖合同，不直接产生商铺买卖的法律后果。所以涉案意向书的法律性质为有效的预约合同。

涉案意向书的法律效力

 如果房产商在签订正式合同的时限内取得预售许可，即可按预约合同履行义务；即使未取得预售许可，也构成对预约合同的违反，并非导致预约合同无效。本案中意向书中约定，某房产公司在正式认购时优先通知仲某，该“正式认购”即表明某房产公司届时已符合预售条件，且事实上某房产公司亦于销售商铺前取得预售许可证。故某房产公司现以意向书签订时其未取得相关证照为由主张意向书无效，缺乏合理性。

涉案意向书的赔偿的认定

     2012年7月1日起施行的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条对此进行了明确：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”违反购房协议书约定的，应承担相应的违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。

本案中，由于某房产公司的违约行为，客观上使仲某丧失了系争商铺的优先认购机会；而且，仲某亦因意向书的签订对将来订立正式合同产生合理期待，从而放弃了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，应认定其存在财产上的损失。由于客观上双方无法继续履行该意向书，故某房产公司除返还意向金外，应酌情赔偿仲某对正式订约产生合理期待造成的机会损失。

一审虽然注意到上述问题，但判决的1万元赔偿数额尚不足以填补仲某的损失，也不足以惩戒某房产公司的违约行为。二审在认定某房产公司违背诚信原则构成违约的前提下，根据《合同法》的有关规定，在考量上海市近年来房地产市场发展和房价变化态势以及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定某房产公司赔偿仲某经济损失15万元，既符合立法精神，保护了守约方的合法权益，也有助于促使民事主体以善意方式履行义务，维护市场交易的诚信和安全秩序。至于仲某主张100万元的损失额，系要求某房产公司承担全额履行利益的赔偿，该主张亦缺乏合理性，故仲某不应获得全额履行利益的赔偿。

法律法规链接

《合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二条　当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

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