韦勇律师

11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差別化住房信贷政策的通知》规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录的）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不得低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

    相较于上海“325”楼市调控政策，此次《通知》对差别化住房信贷政策做出了新的规定，即从11月29日起，购买首套住房的首付比例为35%，这也使得此前3成首付的政策内容被取消，购房的首付压力相对增加。首付比例的提高使得很多购房者近期购房时自有资金需要更加充裕，能够引导购房需求的合理释放。

　　同时，此次新政在公积金层面，也有了比较严厉的收紧。政策认为，要严格执行公积金差别化的信贷政策。对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。这样一类规定使得近期公积金贷款方面的门槛会提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。

本次楼市政策调控，和全国其他城市一样，属于政策的进一步加码，体现了上海地方政府对于楼市调控的坚持以及稳定房地产市场的决心。此前上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。第一是库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡。第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大。第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。目前出台政策，时机成熟、政策条文清晰且具有针对性，具有积极的意义。

我认为，此次调控的人群定位于二套置换家庭及刚需年轻人中，

前者首付大幅度提升，后者很可能经济能力不足。随着美国第二轮加息渐进，全球的货币政策都收紧，发达国家普遍受影响，发展中国家几乎沦陷。目前看来，我国的应对政策是人民币贬值，外汇收紧，楼市维稳。之前大家一直在讨论国家在楼市和外汇之间如何抉择。此次调控可以看出国家的意图已经表现的很明显了：保外汇，稳楼市。

建议：
1、首付现金不够准备借款购房的人群，务必咨询下各大银行政策，是否会被查首付来源。
2、打算置换的人群：量力而行，先卖再买。避免出现定好房子后发现房子卖不了，出现违约。