韦勇律师

【案由经过】

丁先生怎么也没想到，自己高高兴兴买下的别墅竟然是违章建筑。原房主由于不满意房子的结构，故而将原别墅拆除重建，并挖了一个600平方米的地下室，因此涉案房屋被认定为附有违章建筑而禁止交易。丁先生与石先生签订买卖合同时也看过房子，觉得房子没什么大问题，结果临到过户时，房地产交易中心因房屋附有违章建筑而拒绝办理过户登记，除非将房屋恢复原状。这下子丁先生傻了眼，与石先生交涉未果后，将石先生告上了法庭。

丁先生认为，自己与石先生签订的房屋买卖合同真实有效，石先生拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户构成违约，应承担相应的法律责任，即石先生应当向自己支付违约金。

石先生却辩称自己并不知道房屋建有违章建筑。原来石先生早年移民在国外，房屋长期闲置。2006年，石先生的妻子与她的妹妹在未征得石先生同意的情况下挖了一个地下室，并重建房屋。后来石先生与自己的妻子离婚，房屋归石先生所有，但石先生对房屋重建事宜并不知情。石先生认为，其实丁先生早就知道房屋是违章建筑却依然要跟自己签订房屋买卖合同，仍“诱使”自己进入房地产买卖程序；既然原先的房屋已经灭失，目前存在的是违法建筑，双方签订的买卖合同属无效合同，故不同意丁先生的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。

经法院审理，确认两人交易达成后，丁先生已按照合同约定支付一期房款100万元；石先生并未参与房屋重建过程。

诉讼期间，丁先生表示石先生可按目前现状交付房屋，由丁先生自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告石先生在房屋恢复后协助原告丁先生办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。

最后法院判决：

一、被告石某将涉讼房屋交付原告丁某某；

二、被告石某支付原告丁某某逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从 2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；

三、被告石某应于原告丁某某将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁某某办理上述房屋的房地产权变更登记手续；

四、原告丁某某支付被告石某剩余购房款人民币3500万元；
五、驳回被告石某的反诉请求。

石先生并不服气，再次提起上诉，辩称丁先生明知涉案房屋为违章建筑却仍然进行交易，并且涉案房屋系违章建筑，应当依法禁止交易，请求法院依法改判。二审法院经审理后驳回石先生的诉讼请求，维持原判。

【法律意见】

本案的诉讼焦点有三个。

一、买卖合同是否有效？

法院认为，尽管涉案房屋系违章建筑，但涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石先生未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁先生。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。

二、房屋买卖合同能否继续履行？

虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。

但丁先生已知房屋被禁止交易的风险而选择继续履行合同，并自愿承担恢复原状的义务，法院予以准许。

三、如何认定被告石先生的违约责任？
现被告石先生未能按合同约定向原告丁先生交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。