房屋租赁的相关问题

城市的规模在不断的扩大，城市里的就业机会相对集中。刚毕业的大学生、外来的务工人员等大多数都会选择到城市寻求发展。租赁房屋居住成为临时解决居住问题的方法。同时，将房产出租，也是业主通过房产获取收益的重要手段。

一、房屋租赁合同的基本问题

房屋租赁合同是出租人与承租人之间关于承租人支付租金使用出租人的房产的合同关系。房屋租赁是不同于用益物权的。用益物权是在他人所有的物上设定新的关于物之使用的物权，是一种财产性的权利，比如：土地承包经营权、国有土地使用权等。设定用益物权可以给与经济补偿，也可以不给于经济补偿。而房屋租赁是债权关系，承租人支付租金取得的对价是出租人承担交付房屋给承租人使用的义务。承租人基于出租人的该义务而使用房屋。

业主将房产出租给承租人之后，有出售房产、设定抵押权等转移房产所有权、设定其他物权行为的，不影响租赁合同的继续履行。这是“买卖不破租赁”的基本含义。合同法第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动后，不影响租赁合同的效力。但是，如果业主卖房在前，出租在后的，则不发生“买卖不破租赁”的效力。承租人不能根据合同约定使用该房产的，由业主承担违约责任。

二、房屋租赁中的几个问题

1、租赁合同的期限。

房屋租赁有期限的限制。根据合同法第二百一十四条规定，租赁洗钱不得超过20年，超过20年的部分无效。期满可以续租。另行签订书面租赁合同。

2、转租

承租人将房产转租给他人的，需要有业主的同意。将房产交予他人使用，是业主处置房产的权利。承租人通过租赁合同取得的是债权，无权处置房产。同意转租的意思表示可以是在租赁合同签订时就约定在合同中，也可以是转租实际发生时，另行征得业主的同意。转租过后，转租人与承租人一起对业主承担承租人的义务。

3、优先购买权

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前十五天通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

出租人未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以要求赔偿，但不能主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

具有下列情形之一，出租人出售房屋，承租人没有优先购买权：1、房屋共有人行使优先购买权；2、出租人将房屋出卖给近亲属；3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买并办理过户手续的。

4、装修添附物的处理

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。