业主与物业管理

小区内的公共卫生、车辆停放、水电管理、治安安防、房产管理等都是属于业主大会和业主委员会的责任范围。业主完全可以通过该组织自行管理小区内的建筑物及其附属设施。但是，小区管理的事务繁杂，其中涉及诸多专业内容。往往小区的日常管理维护，都是委托物业服务企业提供物业管理服务来完成的。

物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境功能卫生和相关秩序的活动。

一、物业服务企业

企业开展物业服务业务的需要取得相应的资质。我国对物业服务企业实行分级管理制度，一共分为三个等级。其中最高的一级资质由建设部审批，二级资质由市国土房管局审批，三级资质由企业注册所在地区县国土房管局审批。物业管理企业的资质等级每两年复核一次，不符合条件的将注销其资质等级证书。

一级资质物业服务企业需要具备以下条件：1、注册资本人民币500万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度及标准，建立企业信用档案系统，有优良经营管理业绩。

二级资质物业服务企业需要具备以下条件：1、注册资本人民币300万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5、建立并严格执行服务质量和服务收费等企业管理制度、标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三级资质物业服务企业需要具备以下条件：1、注册资本人民币50万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程和财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员应该按照国家有关规定获得职业资格证书；4、有委托的物业管理项目；5、建立并严格执行服务收费以及服务质量等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

二、前期物业管理

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，并制定前期临时管理规约，将前期物业服务合同包含在房屋买卖合同中。前期物业服务合同可以约定期限。期限未满之前，业主委员会与物业服务企业签订了正式的物业服务合同并生效的，前期物业服务合同自行终止。

建设单位在巴黎物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交下列材料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必须的其他资料。

物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述材料移交给业主委员会。

三、正式物业管理服务

业主接收房屋，成立业主大会选举业主委员会之后，可以根据国家法律法规，通过招标、协商等方式选聘物业服务企业，并与之签订正式的物业服务合同，就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。合同签订生效之后，物业服务企业可以进入物业管理区域，与前期物业服务企业进行交接，开展物业管理活动。业主履行以支付物管费为主的合同义务。

物业服务企业公开作出的服务承诺以及制定的服务细则，应当作为物业服务合同的组成部分。

在开展物业管理活动中，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

物业管理用房以及其他公共房产的所有权属于业主共有。物业服务企业不得擅自改变其用途或者用作经营目的。

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。但，物业服务企业通过物业服务合同的格式条款，约定禁止业主封阳台等限制业主享有房产所有权的，该类条款是无效的。