业主大会和业主委员会的组织结构及职权范围

前面的文章提到业主除了拥有房产所有权外，还对小区公共部分享有共有权，并享有参与共同管理的成员权。如何行使成员权，享有共有权利益，是本文所要介绍的内容。

业主大会，是业主行使成员权，参与共有部分财产管理、使用、收益、处分的一种组织形式。业主大会由全体业主构成，通过定期会议和临时会议的方式开展活动。业主大会是一种民间自治组织，作为业主对共有部分权利共同管理的决策机构而存在，但在我国，其成立以及开展活动，需要受到行政主管部门的指导。业主大会是对物业内部的组织，不具有独立的民事主体资格，没有民事诉讼的权利。第三人侵犯业主共同权利时，业主大会不能作为诉讼主体参加诉讼，而应当由全体业主作为诉讼主体。

业主委员会是业主大会的常设机构，通过业主大会选举产生，处理小区日常公共事务，维护业主的权利。

    一、业主大会及业主委员会的组织及职责范围

本小区内的所有业主组成业主大会。业主大会应当维护小区内全体业主在共同管理共有权利的活动中的合法利益。成立业主大会与选举业主委员会委员需要接受小区所在地县级房管局或者街道办、乡镇政府的指导，并备案。

业主大会可以决定以下事项：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4、监督管理规约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。

二、业主大会及业主委员会的表决方式

业主大会的会议分为定期会议与临时会议两种形式。业主大会定期会应当按照业主大会议事规则的规定召开。经过20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会的，应当与会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居委会。业主大会与业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，有此情况的，县级房管局或者街道办、乡政府可以责令限期改正或者撤销其决定。但，政府及其行政部门干涉业主大会及业主委员会正常活动的，业主可以提起行政诉讼。

业主大会的会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有小区内专有部分战建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定决定前述可以由业主大会决定的第5和第6项事项的，应当经过专有部分站建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项由专有部分站建筑物总面积一半以上的业主且占总人数一半以上的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定对所有业主具有约束力。

三、业主及建筑面积的确定

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已经出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。对于居民小区，简单来说就是，一个独立产权算一个业主。由此统计的业主总数即为总人数。

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算。尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。各项相加即为总面积。

四、业主大会或者业主委员会的决议侵害业主权利的救济

业主大会或者业主委员会做出的决定侵害了业主的合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可以再知道或者应当知道该决定之日起一年内到小区所在地法院起诉，请求法院撤销该决定。

业主可以向业主大会或者业主委员会要求公布和查阅下列事项：1、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；2、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；3、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；4、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；5、其他应当向业主公开的情况和资料。业主大会或者业主委员会拒绝向业主提供的，业主可以到法院起诉。