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业主如何处理商品房购房合同问题

来源:薛志军律师
发布时间:2013-08-13
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业主如何处理商品房购房合同问题

购买商品房,无论是现房还是期房,都需要签合同。合同简单来说,就是合同书。但合同关系的含义不仅包含书面文本。合同关系这个概念包括了前期协商、要约承诺、签订合同、履行合同、合同后义务等一系列的过程。商品房购买合同首先要符合合同法及相关法律法规司法解释的规定,同时,需要注意以下几点。

一、签订合同前

商品房购房合同属于买卖合同。但商品房属于特殊的商品,其出售应当具备特殊的条件。

商品房预售需要具备的条件是:1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总数的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4、取得了《商品房预售许可证》。开发商的售楼广告、说明书和向购房者展示的书面材料应当载明《商品房预售许可证》的批准文号,并向购房者出示《商品房预售许可证》。

商品房现房销售的条件是:1、开发商具有房地产开发的资质;2、取得土地使用权证书后者使用土地的批准文件;3、持有建设工程规划许可证和施工许可证;4、已通过竣工验收;5、拆迁安置已经落实;6、供水、电、热、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;7、物业管理方案已经落实。

开发商的售楼广告一般作为要约邀请。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,是要约。该说明和允诺即使未载入上平方买卖合同,也应当作为合同内容。当事人违反的,应当承担违约责任。

二、签订合同后,交房前

签订合同后,购房者和开发商应当善意完整地履行合同。购房者支付了定金但违约的,定金不退。

商品房买卖合同惩罚性赔偿1:具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

商品房买卖合同惩罚性赔偿2:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的;2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

三、交房

开发商交房的,应当有竣工验收报告等竣工验收材料,基础设施可以交付使用,符合交房条件,并提供质量保证书、商品房使用说明书等交房所应当提供的书面材料。

业主在交房验收时,发现房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响正常居住使用的,可以拒绝收房,并可以要求解除购房合同和赔偿损失。如果房屋有质量问题,但不影响房屋的正常居住使用的,业主可以延期收房,要求开发商维修或赔偿。比如合同约定的电梯品牌和实际安装的品牌不一致的,如果不影响正常使用的,可以接受,但可以要求赔偿。

交房时,实际套内建筑面积与合同约定面积有误差的,可以按照如下原则处理:1、误差在3%以内的,可以根据合同价格据实结算,多退少补。2、误差超过3%的,业主可以要求退房。业主不退房的,如果实际面积大于合同面积的,3%以内部分由业主补差,超过3%房价由开发商承担,所有权归业主。如果实际面积小于合同面积的,3%以内部分根据合同约定价格退还业主购房款及利息,超过3%部分由开发商双倍退还业主。

开发商在些列期限内不能为业主办理房屋权属证书的,业主可以要求其承担违约责任,合同另有约定的除外:1、合同约定的办证期限;2、预售房交房之日起90日内;3、现房的,合同订立之日起90日内。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构几首逾期贷款利息的标准计算。

四、合同后开发商的义务

合同正常履行完毕,业主收房并拿到房产权属证书之后,开发商就没事了吗?不是的。开发商还应当承担合同后义务。这些义务主要包括:1、质保期内的保修义务。质保期一般是五年。2、保密义务,主要是不得擅自利用、传播业主的个人及家庭信息。


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