薛志军律师

薛志军

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业主对于房产有什么权利

来源:薛志军律师
发布时间:2013-08-13
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业主对于房产有什么权利

    现在,一套房产的价值少则数十万,多则数百、数千万。普通人买房,多数都会采用银行按揭的方式。押上一二十年的辛苦,换来一个可以称之为家的空间。业主的权利是什么呢?就只是房产证上那么多,关上门那么大吗?不是的。业主基于房产而应享有的真实的权利远大于此。业主的权利在法律上有一个专门的名词——建筑物区分所有权。

一、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是随着城市发展,人口居住密集加剧而发展出来的权利。我国物权法第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是法律上对于建筑物区分所有权的表述。建筑物区分所有权可以分为三个部分的权利,首先是对专有部分的所有权。所谓专有部分,是业主实际占有使用的部分。直观的表现就是购房合同约定的或者房产证登记的那部分房产。这是建筑物区分所有权的存在基础。第二是对共有部分的共有权。这一共有权是一种按份共有,所针对的对象是专有部分以外,小区范围以内的部分。最后是基于共有权而产生的成员权。成员权主要体现在对共有部分的共同管理活动中。共有权以及成员权都是因专有权而产生的权利。享有专有权,同时享有共有权及成员权。专有权转移或消灭的,共有权和成员权随之转移或消灭。

二、专有权

专有权,也就是房产所有权。

房产是属于不动产。在我国,对于不动产权利的立法,采取的是登记生效主义。简而言之,不动产权利的享有需要办理登记手续,取得权利证书。对于房产,在房管局房产登记薄上记载的权利人是房产的所有权人。业主手里的房产证是业主对房产享有所有权的证明。但如果房产证记载事项与房产登记薄上记载的事项有不同的,以登记薄记载为准。基于该房产而生的建筑物区分所有权权利人就是在房产登记薄上登记的房产所有权人。

房产所有权的内容包括了实物所有权与空间所有权。实物所有权指的是对室内墙体、柱体、地板、天花板、厨卫设施等的所有权。空间所有权是指对之内闭合空间内的空间享有独占使用的权利。

房产所有权所及的范围因语言环境不同而略有差异。在法律上的房产权利以及房产登记的情况下,房产所有权的范围包括了与他人专有部分和公共部分相分割的界墙、天花板、地板中心线。在使用上,以及日常生活中,房产所有权的范围包括室内装修底层的范围。

房产所有人对房产的权利是独占、排他、绝对的权利。不容任何的侵犯。

三、公共部分共有权

一个小区,除了有居住的房子之外,还有大量的道路、绿化、车位、物管房、配电房、楼顶、楼道等设施设备。这些部分是属于小区的公共部分,由小区业主共有。这部分的权利并未登记入不动产登记簿,但根据前述,是因为房产所有权而产生的共有权利。小区所有业主的国有土地使用证面积之和是整个小区的占地面积,可以作为共有的佐证。

其中,楼顶不是住在顶楼业主所有的,而是该楼栋所有业主共有的,都可以拥有并使用、收益。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。气其归属,可以通过出售、附赠或者出租的方式确定。小区的公共广场、营业用房等,都属于业主共有。

对于共有部分的收益,比如楼顶广告租赁费用、广场或者公共房产租赁费用等收益,是属于业主共同所有的财产。业主可以要求分割或者协商使用。

四、成员权

业主的成员权是基于共有权而产生的权利。是一种身份性权利,而非财产性权利。其存在的目的是为了共同管理和利用共有部分。业主行使成员权的方式是参加业主大会或者经由业主大会选举出来的业委会,对应由业主共同决定的事项发表意见,参与表决等。对于共有部分的管理,业主可以通过业主大会或者业委会管理,也可以委托物业服务企业进行管理。



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