房产买卖纠纷案件代理词（胜诉）

尊敬的审判长、审判员：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，广东宝威律师事务所接受当事人的委托，指派我担任张某、邹某诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一案中原告张某、邹某的委托代理人。现在法庭调查的基础上，结合相关法律，就争议焦点问题，提出如下补充代理意见，敬请法庭参考：

一、原被告双方签订的房地产买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

案涉合同买卖的标的是原告张某、邹某各一块120平方米的宅基地使用权及地上房产，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；另依据广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十六条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。又，依照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号第十条规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，原被告双方签订的房地产买卖合同有以下几点违法：首先，被告作为香港居民，无权购买中国大陆地区农村宅基地使用权及地上房产；其次，退一步讲，即使被告有权购买，但也无权购买两块宅基地使用权及地上房产；第三，再退一步而言，假设被告有权购买两块地的宅基地使用权及地上房产，其购买的面积也不能超出法律规定的面积（即应在80平方米以下）。综上所述，原被告双方签订的房地产买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

二、被告违法占有了原告案涉房地产长达近9年的时间，应依法支付房屋占有使用费。

依照无效合同的处理原则，被告占有原告案涉房地产近9年，被告依据无效合同取得的财产，包括占有房屋后用于出租给他人或自己使用所获取的占有利益，应予以返还给原告。被告在庭审过程中也已经确认案涉房地产用于了出租，参考同地段同样面积的房地产的租金水平，该房地产出租的月平均收益将超过6000元，现原告仅起诉要求被告支付平均每月3500元的占有使用费，合理合法，理应得到法庭的支持。

以上代理意见，请法庭合理考虑并采纳，谢谢！

此致

东莞市第一人民法院

代理人：广东宝威律师事务所

王钦朋律师

2014年10月15日