代 理 词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

关于朱某、孙某与刘某、东莞市某房地产信息咨询有限公司、东莞市某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案[（2015）东中法民一终字第927号]，作为孙某的代理律师，现我在法庭调查的基础上，结合本案及相关法律，就违约金的问题，提出如下代理意见，敬请法庭参考：

一、案涉《房屋买卖及居间合同》（编号：2011123）及该合同的违约责任条款系上诉人与被上诉人在平等、自愿、公平的基础上签订的，是双方当事人的合意，体现了双方当事人的意思自治。

《合同法》第一百一十四条，第一款规定：“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。依据该条款的立法本意来看，违约金的约定，首先应当尊重合同双方当事人的意思自治。根据契约自由原则，法院应当尊重当事人的约定，不应随意进行干预。因此，在确定违约方应承担的违约责任时，依据的一般原则是：“有约定从约定，无约定从法定”。故，上诉人与被上诉人在平等、自愿、公平的基础上签订的《房屋买卖及居间合同》及该合同违约责任条款是合法有效的，依法应予确认。

二、本案中，案涉《房屋买卖及居间合同》（编号：2011123）第二十三条第（二）点约定的20%的违约金是合理的，并不存在过高的情形。

首先，买卖合同对于任何一方的违约行为，约定20%的违约金并不高，

其符合买卖合同当事人通常的约定，也是为了促使合同双方更好地履行合同，保障交易的正常进行。其次，在本案中，上诉人存在严重的恶意违约的行为。上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖及居间合同》（编号：2011123）时，双方约定的案涉房屋交易价格是1380000元，但之后上诉人为了达到以更高价格出售房屋，获取更多利益的目的，与案外人袁小娟又签订了一份房屋买卖合同，合同价格是1418000元，上诉人的该行为是严重的恶意违约行为，上诉人应对其该行为承担相应地违约责任。

再次，被上诉人从2014年6月份起，为履行案涉房屋买卖合同内容，先是支付定金，然后又积极准备银行贷款资料，并准备好首付款，在上诉人以种种理由拒绝履行合同时，被上诉人甚至筹齐了全部1380000元现金以购买案涉房屋，在得知上诉人一房两卖后，被上诉人不得不向法院起诉，并申请财产保全，又支付了诉讼费、律师费，还将30多万元的担保金存入法院帐户，总之，被上诉人为了购买案涉房屋以及维护自己的合法正当权益，付了大量时间与金钱成本、耗费了大量精力，并错失了购房的良好时机等，因此合同约定的20%的违约金是合理的。

综上所述，由于案涉《房屋买卖及居间合同》（编号：2011123）及该合同内的违约责任条款系上诉人与被上诉人在平等、自愿、公平的基础上签订的，是双方当事人的合意，且该合同约定的违约金也不存在过高的情形，因此无论是一审或是二审，法院均无须对此进行释明。上诉人由于自己的严重违约的行为，理应承担相应地法律后果。

以上代理意见，请法庭合理考虑并采纳，谢谢！

此致

东莞市中级人民法院

代理人：广东宝威律师事务所

王钦朋律师

2015年5月20日