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【案例】以物抵债裁判规则

来源:金杰律师
发布时间:2018-11-22
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一、理论介绍

(一)以房抵债的性质


以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。由于以房抵债协议在现行法上系无名合同,在法律适用上,首先应适用或者类推适用最相类似的合同类型的法律规范。虽然以房抵债协议的目的在于以债务人转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务,但在外观上与房屋买卖合同最为接近,因此,应当适用合同法关于买卖合同的规定。其次,由于以物抵债协议为无名合同,即使不适用合同法关于买卖合同的规定,也应适用合同法总则的规定,或者说,在合同法关于买卖合同无明确规定的前提下,就以房抵债协议的相关法律问题,应适用合同法总则的规定。所以,关于以房抵债协议的效力问题,也应适用合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。王洪亮著:《债法总论》,北京大学出版社2016年版,第167页。


(二)以房抵债的效力认定:


第一,以房抵债应当具有实践性;

第二,不论协议签订的时间先后,都不能突破法律的强行性规定,否则协议将无效;

第三,以房抵债是否能够达到清偿债务的目的,关键在于以房抵债行为是否履行完毕。


二、最高人民法院关于以房抵债协议的裁判规则

实务要点一:

在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。


实务要点二:

抵债行为不能等同于正常的买卖或租赁等民事关系,合同价格与同期地段市价相比过高或过低均不能否定合同的效力,只要当事人前期在合同中作出了符合其真意的意思表示,无其他合同法规定的无效情形,应当认定以房抵债合同有效。

实务要点三:

双方当事人签订《商品房买卖合同》,约定以房抵债,但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式,该合同不产生债务抵偿的效果,应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。


实务要点四:

当以房抵债协议已经在事实上或者法律上履行不能时,一方当事人表面上请求确认协议效力的,实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力,或者是请求继续履行以房抵债协议,人民法院不予支持。


实务要点五:


双方当事人以作为原借款合同的担保的房屋重新签订《商品房买卖合同》的,若债务人没有提供足够证据证明该买卖合同是将借款关系变更为商品房买卖关系的合意,则认定该合同作为原借款合同的担保。



相关法律规定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。


《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

  按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第四百一十九条  经申请执行人和被执行人同意,且不损害其他债权人合法权益和和社会公共利益的,人民法院可以不经拍卖、变卖,直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务,被执行人应当继续清偿。


《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十九条  动产拍卖成交或者抵债后,其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。


《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》

九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题

第一,关于债务履行期届满前约定的以物抵债。

债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定,由于债权尚未到期,债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效,可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定,不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上:

1.如果此时抵债物尚未交付给债权人,而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的,不予支持。今年最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,应当按照民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务,债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。

2.如果此时抵债物已交付给债权人,参照《物权法》中质押的有关规定,债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的,法院应予支持。

第二,关于债务履行期届满后约定的以物抵债。

债务履行期届满后,债权的数额就得以确定,在此基础上达成的以物抵债协议,一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下,应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上:

1.如果此时抵债物尚未交付给债权人,债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务,债权人请求债务人履行以物抵债约定的,应予支持。此时,对法院是否还应就该物履行清算程序的问题,一种意见认为应当履行,债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为,此时因以物抵债约定系事后达成,所以不会对债务人造成不公平,故无需履行上述程序,债权人可以就抵债物直接受偿。当然,如果该抵债行为损害第三人利益,第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中,我们倾向于后一种意见。

2.如果抵债物已交付给债权人,债务人反悔的,不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益,当存在《合同法》第五十四条规定的情形时,债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债,第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效,也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

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