【业务案例】

　　A房地产公司开发了一片工业园区，工业园区设计成独立的仓库和厂房，该工业园区开发完成以后，房地产公司作为自持物业对外出租。

　　由于工业园区所处地理位置相对偏远，出租率不太理想，A公司为了吸引客户，推出第一年免租的营销政策，从第二年开始计算租金。

　　以下是其中一栋厂房对外出租的情况：

　　A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司，该厂房财务核算的资产原值为1500万元(含土地)，出租条件为：2017年免租金，2018年租金100万，2019年租金100万，合同三年签订一次。

　　【优化合同】

　　第一种合同签订方式：2017年免租金、2018年租金100万元、2019年租金100万元，合同三年签订一次。

　　第二种合同签订方式：2017年至2019年租金200万元，合同三年签订一次。

　　【纳税解析】

　　一、增值税缴纳

　　1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。

　　按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%，征收率为5%。

　　2、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号》

　　第七规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

　　针对以上案例，结合相关政策，我们得知，对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。

　　二、房产税缴纳

　　根据《房产税暂行条例》相关规定。

　　第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

　　根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　因此，两种不同的合同签订方式，对房产税的缴纳将产生较大的影响：

　　第一种合同签订方式应缴纳房产税：

　　2017年应缴房产税：1500×(1-20%)×1.2%=14.4万元(假设当地房产税按房产原值减除比例为20%)

　　2018年应缴房产税：100×12%=12万元

　　2019年应缴房产税：100×12%=12万元

　　2017年-2019年应缴房产税：14.4+12+12=38.4万元

　　第二种合同签订方式应缴纳房产税：

　　2017年-2019年应缴房产税：200×12%=24万元

　　通过以上案例分析我们发现，企业在生产经营过程中合同签订是一件多么重要的事情，仅仅是“免租金”这三个字，却将让企业多缴房产税14.4万元。

　　该案例仅仅只是一个筹划思路，实操中，多缴房产税的现象说不定远远大于这个金额。