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律师文集

广州市个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答

作者:广州房地产律师邹强13631331686  时间:2015-07-23  浏览量 0  


■土地增值税、营业税和个人所得税计算公式及免征条件如何?

一、非居住用房

税 种 
计 税 条 件 
计税公式及税率 
免征 
条件

土地增值税 
提供未满五年上手购房价格 
(转让收入-上手购入价-有关税金)×适用税率 
无增值

购房已满五年或 不能提供上手购房价格 
(转让收入-转让收入×90%)×30%


营业税及附加 
提供上手购房发票 
(转让收入-上手发票价)×5.5% 
无余额

不能提供上手发票 
转让收入×5.5%


个人所得税

转让收入×1.5%(核定征收)

应纳税所得额×20%(据实征收)

 

注:有关税金包括上手购房契税,转让应交营业税,印花税以及个人所得税,适用税率按土地增值税四级超率累进速算公式。

二、居住用房

一普通住房(同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144m2以下(含144m2);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

税 种 
计 税 条 件 
计税公式 
及税率 
免征条件

营业税及附加 
购买未满2年转让的 
转让收入×5.5% 
购买超过2年(含2年)

个人所得税 
自用未满5年的 
转让收入×1% 
自用满5年且是唯一住房(含5年)


二非普通住房(不符合普通住房条件的居住用房)

税 种 
计 税 条 件 
计税公式及税率 
免征条件

营业税 
及附加 
购买未满2年转让的 
转让收入×5.5%


购买超过2年(含2年)转让的 
(转让收入─上手发票价)×5.5% 
无余额

自建自用住宅超用地标准部分 
超标准部分房价×5.5% 
用地面积城区50,郊区60以内部分

个人所得税 
自用未满5年的 
转让收入×1% 
自用满5年(含5年)且是唯一住房


■如何确定转让收入?

转让收入按实际交易价格确定。但隐瞒、虚报交易价格或报价明显偏低且无正当理由的则采用市场评估价格核定。

将非居住用房赠与给非直系亲属计征土地增值税时,以评估价作为转让收入。

■上手购房价格和上手购房发票有何区别?各有何作用?

上手购房发票是由上手卖方或税务机关开具的有效正式发票,可作为转让时符合差额计征营业税条件的抵扣凭证。上手购房价格是上手购房发票、契税申报表、《商品房买卖合同》或《广州市房地产买卖合同》中载明的价格,可作为计征土地增值税的扣减凭证。上述资料在办理房地产交易收件后交53号窗审核。

■如何界定个人转让居住用房计征个人所得税的自用和计征营业税的购买时间?

计征个人所得税自用时间的界定:

以个人取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税证填发时间为开始时间,以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间计算是否自用满五年(穗地税函[2005]133号)。若纳税人对自用开始时间有异议,可在税款缴纳前出具有关证明文件,由调房总站代征点核实开始时间并计算自用时间:(时间不一致的,按孰先原则处理)

一购买商品房:《商品房买卖合同》约定的交楼时间;

二购买房改房:《单位出售公有住房缴款明细表》注明的缴款时间;

三自建房:规划部门的竣工验收时间。

二、计征营业税购买时间的界定:

以取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税证填发时间作为其购买房屋的时间(粤地税函[2005]363号),二者不一致时,可在税款缴纳前提供上述证明文件按照孰先原则处理。并以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间核定是否满2年。

■个人转让房地产应征营业税及附加具体税率多少?

税 种 
税 率

营业税 
转让收入×5%

城建税 
营业税×7%

教育附加费 
营业税×3%


■转让非居住用房无增值该办什么手续?

个人转让非居住用房经计算无增值,持调房总站代征点核准的《土地增值税纳税申报表》、《广州市房地产买卖登记申请表》、《商品房买卖合同》或《广州市房地产买卖合同》、《房地产证》等资料到越秀区地税局(诗书路9号,电话:81903837)申请办理《土地增值税纳(免)证明》,然后持《土地增值税纳(免)证明》到53号窗办理相关手续。