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拆迁后承租人能否主张继续租赁?

作者:邹强主任  时间:2015-07-17  浏览量 0  

拆迁后承租人能否主张继续租赁?

         【案情介绍】

李某一家一租住房管局的公房,后因家庭生活需要,与另一家租房人田某进行了换房,換房合法有效。李某一家换得的新的承租房系私人所有,房主为张某。该私房在文化大革命期间被没收,并租给田某使用,落实政策后,房屋产权又回到张某名下,但已发生的租赁关系仍然 继续维持,并由田某向房主张某交纳国家统一规定的租金。 19即年6月,由于承租的私房漏雨,李某一家搬至别处, 房内仍存放了一些物品。与此同时,私房主人张某称因急需住处,向李某借用了其中的一间居住,约定借期1个月。 1个月后,李某要求张某返还,张某称是自己的房子不用 还:自此之后,李某不再就其租住的两间房向张某交付房 租。1999年,张某的私房面临拆迁,李某知道后以租赁人的身份主张予以拆迁安置E张某认为李某早就放弃了对该房 的承租权,双方之间已没有租赁关系了;李某则认为双方的 租赁关系从未解除,现在,其中一间屋内还存放着李某的东西,另一间只是借用给张某,要求张某返还。

        【法律分析】

本案的焦点在于李某与张某的房尾租赁关系是否存在。 李某力主承租关系仍有效存在。那么,让我们先看一看,假如李某与张某的房屋租赁关系有效存在,张某的房屋面临拆 迁,李某可主张哪些权利?

若李某与张某的私房租赁关系有效存在,张某的私房面临拆迁时,李某具有两种身份:一种身份为承租人,另一种 汾份为被拆除房屋的使用人。作为被拆除房屋的承租人,李 坫可主张什么权利呢?我国《城市房尾拆迁管理条例》第 24条规定:拆除出租住宅房屋,应当实行产权调换,原租赁关系继续保护,因拆迁而引起变动原租赁合同条款的,应 当作相应修改。对本条规定,可作如F理解:

     本条的适用范围。本条适用于处在租赁法律关系之 屮的用于住宅的房屋被划人拆迁范围的情形。如杲在住宅房厗面临拆迁时,租赁关系尚未成立或已经结束,均不适用于 本条的规定D

     本条对出租房尾所有人的限制。根据《城市房屋拆 迁管理条例》的规定拆除产权房屋的,被拆除房屋的所有 人可以主张作价补偿、产权调换或作价补偿4产权调换相结 合三种补偿形式中任意一种。然而,在房屋处在租赁关系的 情形下,房屋所有人只能主张产权调换的补偿形式。

     本条对房屋承租人的保护。本条规定之所以要求被 拆除房屋实行产权调换的补偿方式目的在于实现对原租赁 关系的保护。根据本条,房屋租赁关系不因出租房屋被拆除 Ifij终止。相反,房屋租赁关系将在产权人以产权调換获得的新的房屋上继续存在。

     拆迁事实对原租赁关系的影响。本条规定f拆迁而引起变动原租赁合同条款的,应当作相应修改。原租赁关系尽管不因拆迁而终止,但双方冇权对租赁合同进行修改,即享有变更合同内容的权利。但双方不是就合同全部内容均享有法定变更权,法定变更权仅适用于拆迁而引起变动原租赁合同条款的。例如,原租赁合同中租赁的标的物已 因拆迁而灭失,并为新的标的物所替代,因此租赁合同应修 改租赁的标的物的有关条款。租金条款是否属于因拆迁而引起变动的原租赁合同条款呢?从我国现实情况来看,应分两种情形讨论,一种是执行国家规定租金标准的,根据司法实践来看,这一租金标准在拆迁后的租赁关系中应继续维持。 另一种情形是不执行国家规定的租金标准的,机金的多少由 当事人自由的意思表示决定。伹足,从合同同一件”原则 出发,尽管租赁标的物变化,但仍是原合同关系,从合同严 守原则来讲,租金条款不应有太大变化U当然,倘因拆迁发生的亊实使执行原合同租金条款显失公平,则应根据诚实信 用原则对租金作必要调整。

上述是拆迁活动中被拆除房屋的承租人在租赁关系方面享有的权利义务如前所述,被拆除房屋的承租人还有另外 一种身份,即被拆除房屋的使用人或F1拆迁人。作为被拆迁人,房屋承租人有权要求与拆迁人订立拆迁补偿协议获 得相应的拆迁补偿。由于承租人已基于法律规定在出租人以 产权调换的房屋上奪有承租权,因此,拆迁人不必再为其安置拆迁后的住房。但在拆迁过程中,承租人所受到的损失应 依法予以赔偿。《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定:被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的,由拆迁人给付搬家补助 费,在规定的过渡期限内被拆除房屋使用人自行安排住处 的,拆迁人应当付给临时安置补助费。

    李某可以被拆除房屋承租人的身份主张上述权利。那么,李某与张某的房屋租赁关系是否存在呢?下向我们分几个阶段予以讨论:

首先,李某与张某之间最初成立的私房租赁关系是合法有效的。

其次,因所租的房屋漏水无法居住,李某搬出。但李某仍使用这两间房屋存放个人物品,并继续向张某交纳房租, 张某予以收受。可以判定,此时双方之间仍存在着房屋租赁

关系。

再次,张某向李某提出借房一间,借期为〗个月。在这一个月期间,李某不必付房租,双方的这一行为系各自真实的意思表示。尽管张某为房屋所有人,但在出租之后,其已暂时丧失了对房屋的使用权。因此,张某想使用已出租之房屋,须经承租人李某允许。从双方的意思表示上看,系在租 赁关系之上又成立了房屋借用关系租赁关系仍为有效存 在。

另外,张某违反双方约定,借房不还,李某因此不再向张某交房租巳有10年。租赁关系系有偿使用法律关系,其基本内容为一方交付租赁物供对方使用,使用方支付对价。租赁的目的从出租人来看是获取租金,从承租人来看是通过 交付价获得使用。从本案来看,其一,李某自1989月搬离所租房屋后,未再居住,只是有一间房屋存放了一些 个人物品。其二,李某十年来未向张某交付租金,张某也未叼李某主张房租金。尽管李某声称不交房租系因为张某占用 了一间房屋不归还李某,但是,就另一间存放李某个人物品的房屋,李某也从未再交过租金。同吋,对张某违约占用房 屋的行为,李某未依法主张权利,只是不再交房枏了。从上述双方的行为来肴,应认定,双方的租赁关系已经解除。李 某占用张某的一间房屋存放物品系不法侵占,张某可主张李 某腾房。

通过上述分析,探求双方真实的意思表示,可以判定, 双方以默示的方式解除了租赁关系,李某为/获得拆迁补偿 利益主张租赁关系存在,有悖于诚信原则,不应获得法律支持.