农村房屋流转的相关法律问题

主持人好！听众朋友中午好！昨天我和大家分享了有关农村土地征收和征地补偿款的分配问题，今天我想和听众朋友谈谈有关农村房屋流转，通俗的说，农村房屋流转主要包括农村房屋的买卖、继承、租赁、抵押这几个方面的话题，今天我着重对农村房屋的买卖和继承所涉及的法律问题和大家做些探讨。随着我国城乡一体化进程的不断推进，农村交通设施不断完善，而城市房产价格飙升，现在不少城镇居民向往到农村购房居住生活，那里房价低、空气质量好，很多人认为这也是一个理想的选择。但我要提醒听众朋友的是：城镇居民或非本村村民到农村买房存在巨大的法律风险，希望今天的节目对听众朋友有所帮助。

一、农村房屋买卖和城镇房屋买卖的区别有哪些？

农村房屋与城市房屋在买卖方面确实存在很大的区别。主要表现在：1、城镇房屋一般是可以自由买卖的，而农村房屋的买卖是受到很多限制的，现有法律是不鼓励农村房屋进行买卖交易的。法律法规为什么限制农村房屋的买卖呢？主要原因在于农村房屋是建造在宅基地上的，而宅基地的所有权属于农村集体经济组织集体所有，村民是基于集体经济组织成员资格而无偿取得宅基地的使用权，是属于集体经济组织成员的一种福利。可见，农村房屋买卖受到现行法律法规的限制，其根本目的在于保障农村居民的居住权。

2、购买城镇房屋的买方不受限制，但农村房屋的买方仅限制在符合申请建房条件的本集体经济组织成员。也就是说，买方必须是本村村民，还必须符合申请建房条件。这里须提醒一下，出卖农村房屋必须要经过共有权人的同意，因宅基地是以每户为单位的，房屋买卖合同上必需要求出卖方全体成年家庭成员签字认可，这样可以避免今后可能发生纠纷。根据《土地管理法》第六十二条第三款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，农村可以卖给符合申请建房条件的本集体经济组织成员，但村民出卖房屋之后不可再申请宅基地使用权。

二、城镇居民到农村买房有哪些法律风险？

国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。可见，现有法律不允许城镇居民到农村购房，禁止城镇居民在农村购买宅基地自行建房，如发生私下交易的，买方无法取得农村集体土地使用权证，更无法办理房产证，双方的房屋买卖合同不受法律保护。但事情也不是绝对的，如果城镇居民确实有购买农村房屋的强烈愿望，建议可多留意法院的拍卖公告，经法院拍卖的农村房产，如被拍卖的房屋是办理过房产证和土地证的，买受人可凭法院的裁定书及协助执行通知书顺利办理农村房屋的房产证及土地证的过户手续。但如果被拍卖房产未经初始房产登记的，买受人办理房产证、土地证又可能会遇到很多障碍。所以，我提醒广大听众朋友，到农村买房虽然有很多吸引人之处，但在现行法律框架下是一项存在很大法律风险的行为。

三、城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合同一般会被法院认定为无效合同。

    下面我就通过一个现实生活中的真实案例来说明农村房屋买卖合同的法律效力问题。2002年2月5日，城镇居民王某与农村居民周某夫妇签订了一份农村房屋买卖合同，王某出资人民币13万元向周某夫妇购买了建筑面积为90平方米的三层住宅，周某夫妇收到房款后将房屋交付给王某使用，合同还约定，双方永不反悔，如一方违约，违约方应无条件支付守约方违约金人民币50万元。此后，土地证、房产证因种种原因一直未能过户在王某名下。2002年底，王某共花去10多万元对该房加盖了一层，并对房屋进行了全面装修。王某全家自2003年起搬进该房屋居住生活。随着房价飙升，到2008年，王某的所购买的房屋市场价格至少涨到150万元。卖方周某夫妇万般后悔，于是向当地法院提起民事诉讼，第一个诉讼请求为确认原告周某夫妇与被告王某于2002年签订的农村房屋买卖合同无效；第二个请求要求被告王某返还房屋，同时原告愿意按合同原价退还被告王某购房款13万元；最后一个请求是本案的诉讼费用由被告承担。

原告周某夫妇提出的主要观点是双方签订的农村房屋买卖合同无效，主要理由有：

1、根据地随房走的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，处分房屋的同时也一并处分了宅基地的使用权，损害了宅基地所有权人即集体经济组织的利益，是法律法规明确禁止的行为。

2、双方签订的农村买卖合同违法了法律的强制性规定，该合同自始无效。依据无效合同所取得的财产要相互返还。因违约金是以合同有效为前提的，本案属于无效合同，违约金条款不发生法律约束力。因此，原告认为，被告必须返还房屋，原告仅同意返还购房款13万元，且无须向被告支付50万元的违约金。

被告王某收到起诉状副本后，心急如焚，立即找到专业律师代理应诉。被告答辩称其与原告签订的房屋买卖合同合法有效，原告的各项诉讼请求应当被驳回。主要理由有：

1、从合同角度分析，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准。王某与周某夫妇所签订的合同主体适格、意思表示真实、合同内容不违反法律强制性规定，并且双方签订了书面协议，是一份合法有效的合同，该合同对双方均具有法律约束力，被告单方撕毁合同的行为构成严重违约，被告的行为有违诚实信用的原则，请求法庭驳回原告的不合理诉讼请求。

2、双方所签订的合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定。因法律法规仅仅禁止农村土地和宅基地使用权的买卖，但没有法律、行政法规禁止农村房屋的买卖。根据私法无明文禁止即可为的基本原则，村民有权处置其所有的房屋。所以被告认为原告主张农村房屋买卖无效是不成立的。

3、从维护交易安全角度看，如果简单地确认农村房屋买卖合同无效，势必会导致交易市场的混乱。因为本案被告已付清全部购房款，且已使用房屋多年，并又投资10多万元进行了加层及装修，如果确认合同无效，实在有违公平原则。另外，根据最高人民法院(1992)民他字第8号批复：“如果农村房屋的买卖双方实际交付了房屋和全部价款，买卖有效，人民法院应当支持。”。综上，请求法庭能够依法驳回原告的各项诉讼请求。

尽管一审被告王某提出的观点也是有理有据，但本案一审判决被告败诉，一审法院确认城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合同无效，被告返还房屋，原告返还购房款，并对被告的损失适当予以补偿。被告王某收到判决后真是后悔某及，无奈之下提起上诉，二审法院对双方做了大量的调解工作，最后该案以调解结案，挽回了王某的部分损失。通过本案，可以说明，城镇居民购买农村房屋确实存在巨大的法律风险。

三、农村房屋的继承问题。

下面将一个小案例说明问题。陈村村民陈老汉年逾70，其妻子几年前离世，其育有两子一女，大儿子陈甲是居民户口，小儿子陈乙留在本村种地，女儿陈丙是农村户口，已经嫁到王村居民，户口也迁入王村。陈老汉名下有一幢三间建筑面积为90平方米的两层住宅，办理了集体土地使用权证，未办房产证。后陈老汉因病离世。那陈老汉名下的房产该如何继承呢？首先，陈老汉未立遗嘱，其房产适用法定继承。甲、乙、丙本应享有平等的继承权。但陈乙提出，陈丙已出嫁，陈甲是居民户口，陈甲、陈丙均不是陈村村民，父亲在世生病时大部分时间由陈乙夫妇照料，父亲的房产应该由陈乙个人继承，陈甲、陈丙均无权取得该房的继承权。村委会及陈家亲友多次组织三方协商，未果。陈甲、陈丙向法院起诉，要求法院确认对父亲名下的房产其各自享有1/3的继承权。后法院支持了陈甲、陈丙的诉讼请求。最后，陈乙将其父房产按市场价格总价的1/3分别支付给陈甲和陈丙，陈甲和陈丙协助陈乙把其父的房产证、土地证过户在陈乙名下，兄妹矛盾化解，本案圆满解决。从本案可以看出，城镇居民户口的子女有权利继承父母的房产，已出嫁的女儿享有与儿子平等的继承权。但提醒听众朋友注意的是，子女仅对房屋享有继承权，对宅基地使用权不享有继承权。我国《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋、储蓄和生活用品等。宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。实践中，如何实现农村房屋的继承权，一般分为以下几种情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地使用权，办理过户手续;如果不符合申请宅基地条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋继承人可以按原状继续使用，但不得翻建、改建、扩建，待房屋无法继续使用时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。　　

望大家通过本期节目对农村房屋的流转方面的法律问题有所了解。谢谢大家收听节目。

  洪     娟律师

                                                                   2013年4月25日

于2013年4月25日在金华对农广播乡村法律栏目讲话稿