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烂尾楼工程纠纷的法律问题

“烂尾楼”大家都听过,通常是指停工停建的房屋建筑工程的“楼房”,往往都是因发包人无力支付工程建设资金或陷入债务纠纷而定导致的。



烂尾楼是建筑工程承包人最不想见到的情形,因为建设工程“烂尾”就意味着工程款非常难收回,甚至收不回,要想尽快尽早收回工程款的,就只能行使工程价款优先受偿权。但行驶优先受偿权是期限的,如不懂得计算期限,就可能错过时间,以致优先权消灭。

优先受偿权计算 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 因此,计算工程款优先受偿权的期限,最重要的就是确定“建设工程竣工之日”或“建设工程合同约定的竣工之日”。



1、关于建设工程竣工之日,如双方确定后无争议的,即可从该日起起计算优先权期限。 若双方有争议的,根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理: 



(1)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期; 


(2)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期; 


(3)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。


2、关于建设工程合同约定的竣工之日,是非常好确定的,但有时对承包人而言有时是不利,甚至是不合理的。例如发包人断断续续地违约而不支付工程进度款,导致承包人停停建建,当承包人最后全面停工引发纠纷时,合同约定的竣工日期可能早已超过六个月。


因此,在现实生活中,承包人应该根据自身实际情况,在计算优先权期限时,选择最合适的日期作为起算点,计算至6个月。要是计算存在困难的,尤其是对实际未竣工的建筑工程的期限计算存疑时,可以委托专业建筑工程律师协助计算,慎重处理优先权期限问题,且必要时可直接让律师到法院起诉追偿。



烂尾楼工程纠纷的法律问题

烂尾楼”工程又称“半拉子”工程,指的是建设工程施工合同在履行过程中因种种原因,承包人未能将承建的工程予以完工,使得承建的工程处于停建或停滞状态中。在分歧的产生与矛盾的解决过程中,必然会涉及到一些法律问题的认识与取舍。

工程量确定与工程支付款时间   

一)从建设工程施工合同签订的情况看,对工程量的确定通常有这么几种方法:一是一次性包死价;二是委托有关审计机构进行工程造价审计。在实务当中,有两个问题值得讨论:


一是法院是否应进行烂尾楼工程造成的原因力分析,即合同解除或终止的原因责任在发包人还是承包人,还是双方均有责任。


二是在作出原因力分析的情况下,法院能否在审价结果出来之后酌情予以考虑给承包人以利润分享的权利或亏损分担的义务。实务中简单化的处理方法可以是:

1、工程项目盈利的情况下,如系发包人的原因造成施工合同无法履行的,应将该盈利列入承包人的工程量当中;如系承包人的原因造成施工合同无法履行的,则直接以审价结果作为承包人完成的工程量。


2、工程项目亏损的情况下,如系发包人的原因致使施工合同无法继续履行的,亏损额由发包人自行承担,可直接以审价结果作为承包人完成的工程量;如系承包人的原因致使施工合同终止履行的,应以审价结果减去亏损额之后的余额作为承包人的工程量。


有必要指出的是,在用上述方法确定承包人的工程量时,需要作出两个审价报告,一是承包人已完工程量的审价结果,二是承包人未完工程的审价结果,两个结果得出后,该工程的盈亏情况就一清二楚了。


(二)关于工程款的支付时间在实务当中,发包人与承包人往往会约定按施工进度支付工程款的内容,即实行进度款支付办法。笔者认为发包人有权拒付工程款尾款直至承包人承包的工程竣工验收时方为应付款的时间,理由是:


(1)当事人双方不太可能在施工合同中约定合同中途终止时工程款尾款应于何时支付,即当事人对这种情况下的工程款付款时间往往是没有约定或不明确的。


(2)发包人支付承包人工程款过程中,在最后一笔工程款的支付上,双方通常约定在工程竣工验收后才需支付。因为承包人承包的工程通常须在竣工结算完成后才谈得上审核承包人的工程尾款为多少(一次性包死价的情况除外),故承包人承包的工程在未经竣工结算并验收前,发包人无需支付承包人的工程款尾款;


(3)从维护守约方的利益角度出发,作这样的处理有利于制裁违约行为,肯定诚实守信的做法。当然如果承包人有证据证明发包人在合同终止后,有意不继续进行投标活动或继续物色新的承包人时,或者导致施工合同无法继续履行的责任在于发包人与承包人双方的,则承包人请求给付工程尾款应该是允许的。


工期延误的违约责任问题    

一、关于工期延误的违约责任问题几乎每个发包人都不会放弃追究承包人因工期延误而产生的违约责任的机会,每当此时很多承包人会提出施工合同约定的违约金标准过高,请求法院或仲裁机构予以适当减少的抗辩。故探讨这种工期延误而产生的违约责任在实务上显得极有必要,下面分几个问题进行分析。


1、违约金的性质。依据在于我国《合同法》第114条第2款的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。


因此,违约金责任作为一种财产责任,其本质意义主要在于对守约方的补偿,其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。加深对违约金责任属性的认识,有助于我们在实务中正确判断违约金约定标准的高低问题,并在此基础上作出有利于维护当事人的合法利益的举措。


2、如何判断违约金约定是否过高的问题。随着我国《合同法》第114条的出台施行,应当说,即明确了判断违约金约定过高的标准或参照系数在于衡量当事人约定的违约金是否过分高于守约方造成的损失,即以守约方产生的损失作为判断标准。


这就较好地弥补了以前立法或司法解释中不尽合理的规定或做法。接下来要讨论的问题即是如何判断当事人约定的违约金有否过分高于守约方造成的财产上的减少或权益上的丧失,即财产损失。对此,现行立法及最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中均未作具体规定。


倒是在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关于违约金调整标准的明确规定,该《解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”


在实务中,有的法官主张,在降低违约金数额时,要同时考虑两个因素:一是违约人的主观状态,违约人究竟是出于故意还是故失,对于故意违约的,违约金的降低幅度要小一些,因为故意违约的可责性更大;二是要考虑合同的标的额,如果当事人约定的违约金超过了合同的总价款、报酬或使用费的总额,可以考虑将其降到合同标的额内。


最高院民一庭的高级法官程新文先生认为,对于当事人约定的违约金数额是否“过分高于”实际损失的判断标准,从目前民法学界和司法界的主流观点看,还是认为应以违约造成的损失作为参照。


3、在实务中,对承包人而言,值得注意的问题有:一是在发包人起诉要求承包人依约支付工期延误的违约金时,承包人应该在一审庭审前或一审法庭辩论终结前当即提出施工合同约定的违约金标准过高,请求法院予以适当减少。


二是承包人应在一审的举证期限内必须举证证明发包人造成的损失为多少,如不举证该损失的额度将无法获得支持自己要求适当减少违约金的抗辩。


三、关于发包人能否请求判令承包人交付施工资料及配合办理竣工验收手续的问题。承包人交付施工资料是其固有的法定义务理由是:第一、从我国的有关法律法规规定看,建筑施工企业在从事建筑活动中,负有保持并提交有关工程技术资料的义务。


有完整的技术档案和施工管理资料;有工程使用的主要建筑材料、建筑物配件和设备的进场试验报告;第二、保留并交付与建设工程相关的一系列技术资料,对确保其施工完成的工程在竣工验收后,使发包人在安全使用、合理使用、便捷使用方面具有突出的、不可缺少的作用。第三、从法理上看,发包人在支付工程款尾款时,有权行使要求承包人先行或同时交付施工资料的抗辩权。


因为,承包人在依约完成施工任务的同时,尚负有交付相关施工资料的附随义务。故在发包人诉请要求承包人支付工程款尾款时,承包人有权反诉或另案起诉要求发包人交付相关技术资料。第四,从司法实践看,不少法院对承包人提出的诉请要求发包人履行交付相关技术资料的请求均能持支持的意见。

发包人  

至于在烂尾楼工程纠纷中,发包人能否要求承包人配合办理竣工验收手续的问题?配合发包人办理工程竣工验收手续是承包人的法定义务,发包人有权要求其配合。其他理由还有:


第一、根据我国《建筑法》第58条的规定,“建筑施工企业对工程的施工质量负责”,因此,在建设工程施工完毕后,承包人应当将建设工程交由发包人验收


第二,从验收的含义看,所谓验收是指发包人根据施工图纸及说明书、国家颁布发的施工验收规范和质量检验标准或约定的质量检验标准,对建设工程进行的检验和验收。验收,从法律上看,包含了承包人的交付行为和发包人的接收行为。因此,建设工程的行业特征也决定了必须要由承包人配合发包人办理工程竣工验收手续。


执行程序中  

此外,在实务中可能会产生的一个问题是:在法院判令承包人交付施工资料并配合办理竣工验收手续,案件进入执行程序后,如承包人拒不履行或借故不予履行该义务,发包人为了能顺利办理已完工程的竣工验收手续并办理房屋所有权证,往往会另行请人补充施工资料,在此过程中造成的发包人的损失,发包人能否另案起诉要求承包人予以赔偿?很多人主张不能另案起诉,因为它有违“一事不再理”的原则。


笔者以为,从执行的角度看,该判决主文的内容在执行过程中确实容易给承包人钻孔子,如可能会提出应交付的施工资料范围数量不明确,资料有遗失,配合的工作范围、程度不详尽等等,执行法官囿于对建设工程专业知识的知之不多,知之不深,也很难判断该判决内容怎样才算履行完毕。


但是,在承包人刻意规避法律、逃避执行的情况下,为公平起见,笔者认为还是应给权利人事后救济的权利为宜。在程序上作此设计,有利于生效判决得以充分、全面的执行,有利于制裁耍赖者,有利于打造、推动诚信社会的建立。

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