离婚分手相关的房产分割20条裁判规则问答

一、如何确定购房时间在婚前还是婚后？

答：上海法院不以产权证取得时间为考量因素，而以签订不动产买卖合同时间及付款情况为考量因素。

二、恋爱期间以结婚为目的购房，一方支付全部首付款，房屋产权登记在另一方名下，并以另一方名义办理贷款。后双方未结婚即分手，如何分割该房屋?

答：根据案件查明事实，可以确认尽管产权登记在一方名下，但恋爱双方有以结婚为目的共同购房的意思表示的，宜认定为共同财产，并根据双方的贡献大小对房产进行分割。

三、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚是如何处理？

答：首先，离婚时该不动产由双方协议处理；不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分为共同财产，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。

四、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在双方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

答：该房屋为夫妻共有财产。但在分割共有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

五、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。 
对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。 
若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则尽管该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。 

六、夫妻一方以个人财产全款购买房屋，婚姻关系存续期间的增值部分，如何分割？

答：增值，通常分为自然增值和主动增值。

自然增值，是夫妻一方婚前所有的房屋，在婚姻关系存续期间，因市场价格上涨而产生的增值。这增值仅是个人财产的价格变化，性质上仍应依原物所有权归属于个人财产。

主动增值，是基于夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间为该房屋付出劳动、进行投资等相关活动，如修缮、装潢、扩建，由此产生的增值是夫妻共同财产。

七、夫妻一方以个人财产全款购买房屋，出租所得租金是否属于夫妻共同财产？

答：租金是房屋的法定孳息，原则上该所得租金还是夫妻一方的财产。但，如另一方参与管理出租房屋，则租金应属于夫妻共同财产。

八、父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与，当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？ 
答：父母为子女结婚购房的出资，在其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母做出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。 
实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。

九、父母出资协助子女婚后购房，有较明确的资金来往记录，在子女离婚后，父母起诉主张子女及其离异配偶共同归还款项。父母持有的借条上只有自己子女一人签名。父母主张为子女购房提供的出资是借款，子女的离异配偶则主张该款项是父母的赠与，借条系事后单方补写。对此，应认定为借贷关系，还是赠与关系?由于借条上只有子女一方的签名，应认定为夫妻共同债务，还是个人债务?

答：是借贷关系还是赠与关系，应根据双方提供的证据及查明的案件事实来确定。在处理结果上，若确系父母赠与出资购房，离婚纠纷中分割房屋时可考虑一方父母出资事实，在份额上可适当多分;若认定为借贷关系，且是夫妻共同债务的，则在房屋份额分割时应考虑夫妻均等享有产权份额。

十、离婚诉讼中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴含的价值，如何归属和处理？ 

答：1. 一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。 
2. 一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。 
3. 对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释（二）第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。 

十一、离婚时，涉及到房屋其他共有人（包括父母、子女与第三人），如何处理？

答：对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。

根据物权法的规定，房屋以登记为准，涉及家庭成员的，应该是共同共有，应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人，根据约定按份共有，未约定则按出资比例确认。

十二、夫妻共同出资购房，但产权人只登记为未成年子女一人，则该房屋所有权人如何确定？

答：现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权登记在未成年子女名下。此时并不意味着未成年子女是该房屋的真正权利人，应当审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如确为将该房屋赠与未成年子女，则认定为未成年子女的财产，由直接抚养一方暂时管理；否则，通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女的家庭共有财产，对于因房屋产生的债务，由夫妻负责偿还。

十三、夫妻对房屋进行了夫妻财产协议约定，是否有效？

答：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

合同法第一百八十六条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

十五、若离婚协议中对房屋进行了约定，但是未办离婚登记是否有效？

答：当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

十六、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，如何处理？

答：人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

司法实践中，离婚后财产纠纷案件中，可以追加合同的相对方为第三人，判决夫妻一方履行买卖合同并给另一方补偿。

十七、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如何处理？

答：1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许竞价；

2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

十八、公房系单位自管公房，离婚时如何分割？

答：夫妻共同居住的公房系单位自管公房，婚前或婚后由一方向本单位取得承租权，离婚时不符合双方均可承租的情形，则仍由原承租方继续租赁。

如离婚时双方均可承租该公房，法院在处理时认为需要变更租赁关系的，应征求自管房单位的意见，经同意后方可调解或判决变更房屋租赁关系。取得承租权一方应给予另一方相应的经济补偿。

十九、夫妻共同申请购买经济适用房，此后两年内两人感情出现裂痕闹起离婚，双方诉至法院要求对家庭财产进行分割。庭审中，双方均表示要求分得该套住房或者一方得房，并保证另一方能有重新申请购买经济适用房的资格。房产不如何分割？

答：根据上海的政策，经济适用房购买后5年内禁止交易，除非因产权人死亡发生继承等特殊情况，否则产权人不能随意变更，或随意增加或减少。法院可判决双方婚姻关系解除，但对涉及到经济适用房的分割问题，双方待经济适用房可上市交易后另案起诉。

二十、离婚后，一方变卖尚未分割的夫妻共同财产，并用所得款项购房，另一方能否要求分割该房屋?其权利如何保护?

答：应当就原有夫妻共同财产价值进行主张，但不能要求分割该房屋。对于原有财产的价值，可根据不知情一方的主张，以财产出卖时、提起诉讼时等时间点予以确定。