1、房地产开发的复杂性表现在哪些方面？

答：（1）房地产开发的主体是具有资质依法经过核准登记的房地产开发公司或者其他经济组织。房地产开发公司又分为综合开发公司或项目公司。资质要求和房地产开发公司的分类决定了主体的复杂性。

（2）房地产开发的客体分为住宅和非住宅两大类。非住宅的房地产有工业、商业、办公、旅游、娱乐等。房地产开发的用地许可必须获得规划的批准，并按批准的使用性质进行开发。楼层等技术参数也列入规划，违者办理证件时将要受到影响。

（3）房地产开发的过程包括地产开发（土地取得、动拆迁、基础配套设施建设）、施工营建（从设计和施工招投标、房屋施工建设直至竣工验收）、物业销售（预售、销售、租赁、抵押、物业管理）的复杂过程，期间的权利义务复杂而广泛。

（4）房地产开发的方式有单独开发与合作开发的区别。由于房地产开发需要具备开发用地、建设资金、开发资质等多方面的条件，房地产开发形式往往采取多个企业、其他经济组织甚至自然人之间的合作开发，开发主体不仅仅是单个综合公司或项目公司，往往由具有开发资质和不具有资质、缺乏建设资金的土地方和没有土地的投资者之间，以及其他合作者之间采用联合经营方式组成共同体，使得法律关系变得非常复杂。

以上土地、资质、资金构成的种种复杂性，决定了房地产律师的服务对象包括土地方、开发商、投资商、承包商、政府、银行、拆迁双方、购房人（或租赁商）等。

2、房地产开发项目中律师可以提供哪些非诉法律服务？

答：房地产开发项目中，不同阶段律师提供的非诉法律服务是不同的。

（1）在项目土地前期开发期间，为委托人提供的法律服务包括：

①修改、完善地块前期开发合同，起草土地接收协议书等有关法律文件，配合委托人接收土地；

②根据项目开发进程为甲方起草、修改前期开发的有关房屋拆迁的法律文件，参与解决与拆迁有关的纠纷；

③参与市政配套合同的洽谈、起草、审查，并协助处理合同履行过程中的问题；

④修改、审查有关公建配套合同，委托代办公建配套协议；

⑤对前期开发过程中发现的地下文物、埋藏物、障碍物等，协助委托人处理并起草相应的法律文件；

（2）在项目建设期间，为委托人提供的法律服务包括：

①参与本项目工程设计、工程施工招标文件的制定，督促设计单位明确建筑物的合理使用寿命，协助委托人审查投标文件并为评标、决标提供法律意见；

②审查修改项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同；

③与工程承包方洽谈并草拟、修改工程承包合同；

④协助审查工程分包单位的资质，确定工程分包合同，并监督工程总承包单位协调与分包单位的管理工作；

⑤协助委托人依约履行工程承包合同、设备采购安装合同及对履约、反索赔资料的积累与保管；

⑥协助审查工程分部分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议，协调委托人与工程质量监督部门的联系；

⑦协助控制工程造价，审查工程量增减的签证依据。协助处理因工程造价引起的争议，协调委托人与政府工程造价管理部门的联系；

⑧协助委托人办理工程保险，提高抗风险的能力和效果，确保工程施工的正常进行；

⑨协助委托人建立切实有效的工程保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期限，以保证工程在合理使用寿命期限内的正常使用；

⑩参与委托人对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见，并协助委托人确定工程最终造价。

      （3）在项目经营期间，为委托人提供的法律服务包括：

①参与委托人与销售代理商关于代理销售事宜的谈判，审查修改委托人与代理商的销售协议书；

②协助委托人审查有关楼宇预售、销售的广告内容；

③协助委托人起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》及补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关法律文件。

④参与委托人与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查有关商品房抵押贷款的法律文件；

⑤协助委托人根据具体情况设定物业管理模式，并起草、修改物业管理相关的法律文书。

3、在房地产开发项目较长的情况下，如何对法律服务及时更新？

答：（1）在新的法律和规范颁布之后，及时向当事人提供信息，并对已经提供的法律文本进行更新；

（2）对于合同履行期将跨越新颁法律规范生效日前后的情况，及时建议委托人与合同相对人签署补充合同来防范和减轻新的法律规范可能对委托人利益带来的不利影响；

（3）深入委托人的项目开发现场，对委托人与合同相对人履行合同的情况进行定期审查，发现问题，及时向委托人提供法律意见或者建议，防微杜渐，协助委托人最大限度地防范法律风险。

4、房地产开发的法律风险有哪些？如何健全风险防范机制？

答：房地产开发的法律风险有：

（1）时效性风险。由于目前国家还没有制定一部涵盖整个房地产开发经营全过程的比较完善、严密、可操作的法律，这种房地产业发展的超前与立法的滞后必然会给房地产企业带来滞后性的风险。而且，由于土地是国家的重要资源，为了保护国家利益，在涉及土地资源立法问题上立法者往往规定出台的法律规范要溯前使用。

（2）差异性风险。由于我国地域广阔，各地经济发展情况不同，房地产业发展和管理的情况也不尽相同，这就造成了各地政府颁布的地方性文件的不一致。

（3）政策性风险。该种风险包括地方政府意志变化造成的风险和房地产市场变化而引起的政府管理行为变化产生的风险。房地产企业在房地产开发经营过程中承受着双重管辖：国家统一意志管辖和地方政府意志管辖，国家利益和地方政府利益以及考虑问题的出发点和着眼点的不同造成了房地产开发的政策变化。此外，政策性风险往往会使房地产企业在开发经营过程中因金融政策变化资金筹措困难而导致资金链断裂，或者因随时可能增加费用而难以把握投资方向，如市政配套费用。

（4）管理性风险。管理性风险可能产生这样两种情况：一种情形是因为房地产项目投资较大，而许多房地产企业内部大量的业务均为非标准化运作，某些投机分子便会利用企业内部管理上的薄弱环节，利用合同侵吞企业的利益。另一种情形是缘于房地产业涉及面的宽广，从土地取得、工程施工、市政配套、设备采购直至房产销售，涉及到各种类型的合同，有一些合同反映的权利义务关系又是政府行为与企业行为交织在一起的复杂关系。如果缺乏专业知识，合同签订不严格不严密，发生问题后企业的合法利益就难以得到保障，甚至会为此付出高达几百万、几千万的学费。

化解房地产开发风险，应该建立完善风险防范机制：

（1）企业工作人员特别是中高层管理人员应该强化法律风险防范意识。认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，时刻关注新的法律法规和规范性文件的颁布，组织学习新出台的法律、法规和规范性文件。

（2）房地产企业应该建立以合同为中心的内部管理控制体系，而且做到管理人员、机构、制度三落实。从某种意义上说，房地产企业防范法律风险最有效的途径是在设定民事行为的过程中通过严密的合同条款来预先避免法律疏漏和失误，目前房地产企业最常见的法律风险仍然来自于合同的不完备、不严密、不规范。所以，从合同的谈判、起草、签约、执行都必须要有专人管理，人员要落实在相应的机构里，而且必须要建立有针对性的管理制度。

（3）房地产企业必须选择懂行的律师提供专业对口的法律服务。房地产业是专业性极强的行业，并不是只要有律师执业证的律师就能够从事房地产法律服务，必须是对房地产业务深有钻研的律师才能够胜任。

（4）房地产企业应该充分发挥律师在合同管理体系中的重要作用，让律师参与房地产开发项目的全过程。律师从土地的取得直到房地产销售、租赁，包括重要合同的谈判、文件的起草、合同的签订、合作对象资信调查、各种证照的审核等全程参与，可以有效地避免合同的失误和疏漏。即使以后产生诉讼，律师也能够成竹在胸胜券在握。

5、律师如何为房地产开发公司提供合同系统管理专项法律服务？

答：（1）根据企业的实际情况将企业的日常行为细化，从土地前期开发到房屋建成销售，从合同管理和印章管理都制定细则，形成一系列的制度。

（2）根据法律法规，结合企业业务的实际需要，逐一制定动拆迁、市政配套合同；建设施工承发包、总分包合同；设备材料采购合同、委托监理（包括工程监理、财务监理）合同；房地产预售、出售、租赁合同及其他需要制作的格式合同。在制作这些格式合同时，一定要根据法律仔细推敲，同时确保文字含义精确，不产生歧义。

（3）加强对房地产开发企业的管理人员进行合同签订和履约管理的专业培训。包括向有关人员讲解与房地产开发经营、建设工程合同管理有关的法律、法规和规范性文件；说明企业自用的格式合同文本的使用方法；分析合同系统管理制度的具体内容；并且针对房地产、建设工程合同管理中突出的问题，召开专题研讨会，帮助企业的管理人员加深对合同系统管理的理解。

（4）建立企业预防有关人员利用合同谋求私利的监督、保护机制和办法。明确合同管理经办人、审查人、批准人各个环节的职责，建立分工负责的动态合同流程程序；对内建立合同管理人员廉政责任状及其相应的违规处罚办法；对外建立合同关系对方的廉政监督机制及其相应的处罚办法。确保合同系统管理得以有效施行。

（注:文章为本人整理的原创作品，他人转载须经过本人同意。）

作者：山东金尊律师事务所 潘顺律师