城乡规划及土地法律问题研 究

第一篇 城乡规划法律问题研究

第一章 城乡规划概述

第一节  城乡规划的类别

一、城乡规划的分类

 
 
 


 
 


 
 


 


 
 


 
 


 


 
 


 
 

城乡规划	城镇体系规划
城市规划	总体规划
详细规划	控制性详细规划
修建性详细规划
镇规划	总体规划
详细规划	控制性详细规划
修建性详细规划
乡规划
村庄规划

二、法律依据

第二节  城乡规划的编制

一、城乡规划的编制

 
 
 
 
 


 
 
 
 


 
 
 
 


 
 
 
 


 
 
 
 


 
 
 
 
 
 


 
 
 


 
 
 
 
 


 
 
 
 


 
 
 
 


 
 

城乡规划	规划类别		编制主体	审批主体
城乡体系规划	全国城镇体系规划	国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制	国务院
省域城镇体系规划	省、自治区人民政府组织编制	省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。	国务院
城市规划	城市总体规划	城市人民政府组织编制	1、直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。   2、省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。   3、其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
城市控制性详细规划	城市人民政府城乡规划主管部门组织编制		经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
镇规划	镇总体规划	县人民政府所在地镇的总体规划	县人民政府组织编制		报上一级人民政府审批
其他镇的总体规划	镇人民政府组织编制	镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。
镇控制性详细规划	县人民政府所在地镇的控制性详细规划	县人民政府城乡规划主管部门组织编制		经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
镇的控制性详细规划	镇人民政府组织编制		报上一级人民政府审批
乡规划		乡、镇人民政府组织编制	报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
村庄规划

二、法律依据

第三节  城乡规划的实施

一、基础设施、公共服务设施的含义

1、基础设施：

2、公共服务设施：

二、近期建设规划

   1、制定主体

   2、制定依据

   3、审批备案机关

   4、规划的重点内容

   5、期限

三、选址意见书

1、适用范围

2、申领主体

3、申请核发选址意见书的程序

四、建设工程规划许可证

五、乡村建设规划许可证

1、适用范围

2、乡村建设规划许可证申办程序

3、建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

六、临时建设

    1、临时建设的批准

2、临时建设到期拆除

七、建设项目以划拨方式取得国有土地使用权的程序

八、建设项目以出让方式取得国有土地使用权的程序

   

第四节  城乡规划的修改

一、引起城乡规划修改的原因

二、修改城乡规划的程序

（一）   
省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的修改程序

（二）控制性详细规划的修改程序

（三）近期规划的修改程序

（四）修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图的修改程序

               

第二章  违法建筑的认定、处理

一、违法建筑的含义

二、违法建筑的表现形式

三、处理违法建筑的法律依据

1、《城乡规划法》：

2、《土地管理法》：

3、《土地管理法实施条例》：

       第二篇 土地法律问题研究 

            第一章  概 述

第一节  土地的分类

一、按照所有制性质（权属）划分

     1、国有土地

2、集体土地

二、按照土地用途划分

   （一）农用地

1、农用地的含义

2、国家对耕地的特殊保护制度

3、法律依据

  
（二）建设用地

1、建设用地的含义

2、建设用地按照权属划分

3、建设用地按照用途划分

4、建设项目用地只能占用规划为建设用地范围内的土地，不得占用农用地和未利用地搞建设。建设用地原则上应使用国有土地；以下几种情况可利用集体土地搞建设：  

（1）兴办乡镇企业。

A、乡镇企业根据不同的出资主体进行区分

B、乡镇企业取得建设用地的程序

C、省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

（2）村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的。

（3）乡(镇)村公共设施建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的。

（4）乡(镇)村公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的。

5、建设用地的来源

（1）城市总体规划本身规划为建设用地的土地

（2）农用地转为建设用地

（3）将未利用土地开发成为建设用地的

6、建设用地的用地程序

（1）占用规划为建设用地的土地的办理程序

（2）具体建设项目占用规划为国有建设用地的土地的办理程序

（3）特殊具体建设项目占用规划为城市建设用地范围之外的农用地的办理程序

7、改变国有建设用地用途的程序

  
（三）未利用地

1、含义

2、将未利用土地开发成为农用地的

3、将未利用土地开发成为建设用地的

三、按照土地权属和土地用途双重标准划分

1、国有农用地

2、国有建设用地

3、国有未利用土地

4、集体农用地

5、集体建设用地

6、集体未利用土地

第二节  土地利用规划及土地利用年度计划

一、土地利用规划

1、土地规划的含义

2、土地利用总体规划的目的

3、土地利用总体规划的作用

4、土地利用规划的任务

5、土地利用规划的编制依据

6、编制土地利用规划要遵循以下原则

7、土地规划的编制程序

8、土地利用总体规划分级审批制度

9、土地利用规划的实施措施

10、土地利用总体规划的期限

二、土地利用年度计划　

1、土地利用年度计划的含义

2、土地利用年度计划的主要内容

3、土地利用年度计划的编制依据

4、土地利用年度计划管理

5、土地利用年度计划管理应当遵循下列原则： 　　

三、法律依据

第三节  地价构成体系

一、常见的地价形式：

   1、基准地价

 2、标定地价

 3、成本价　征收　储备　拆迁

 4、全地价

 5、政府收益（出让金）

 6、政府纯收益

 7、出让金（全地价）

 8、市场价

 9、评估价（ 抵押、转让、出让）

 10、集体土地区片综合地价

 11、零地价（负地价）

二、地价的构成：

 
 
 
 


 


 


 
 


 
 
 


 
 


 


 


 


 


 


 


 


 

全地价（土地出让金总额）	土地成本	直接成本	征收集体土地补偿
拆迁安置补偿
间接成本	储备安置补偿
政府收益	政府净收益
扣除资金	1、农业土地开发资金
2、保障性住房建设资金
3、国有土地收益基金
4、失地农民风险基金
5、被征地农民养老保险基金   6、省级铁路建设资金（河北省）
7、农田水利建设资金
8、教育资金
9、轨道交通专项资金（石家庄市）
10、新菜地开发基金

三、土地开发的成本审核：

1、前期拆迁成本费   　    　

2、回迁楼成本费 　    　

3、应收差价款    　    据实

四、可能不予认定的成本项：

1、一级开发贷款利息：

2、一级开发管理费用 ：

五、财政评审所需要资料：

六、土地出让的定价原则：

1、基准地价 ：是一个平均价，一般而言，基准地价远远低于市场评估价。

2、集体决策价

3、市场评估价

4、零地价

第四节  土地开发整理与土地储备

一、土地开发的几个概念

1、土地储备

2、土地一级开发

3、土地二级开发

4、房地产二级市场

5、三通一平

      五通一平

七通一平

6、净地

7、毛地

8、生地

9、熟地

二、土地一级开发简介

1、土地一级开发的基本特点：

   2、土地一级开发的主要内容

3、土地一级开发的土地来源

三、土地储备

（一）土地储备及土地储备机构的含义

1、土地储备的含义

2、土地储备机构的含义

3、土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

（二）土地储备机构的职能

（三）土地储备前期准备工作

（四）储备土地的来源

1、依法收回的国有土地；

    2、收购的土地；

    3、行使优先购买权取得的土地；

    4、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

    5、其他依法取得的土地。

（五）各类土地的储备程序

1、无偿收回的土地的储备程序

2、有偿收回的土地的储备程序

3、收购的土地的储备程序

4、政府行使优先购买权取得的土地的储备程序

 5、农用地转用、土地征收的土地的储备程序

（六）储备土地的开发利用

1、土地储备机构对储备土地可行使的权利

2、储备土地可由政府核发土地证书

3、土地储备机构对储备土地的前期开发

4、土地储备机构对储备土地的利用

（1）出租

（2）临时使用

（3）设定抵押

（七）土地储备与土地一级开发的区别

1、土地一级开发：

2、土地储备：

 3、土地一级开发是土地储备的重要组成部分。

（八）法律依据

第二章  国有土地使用权

第一节  我国国有土地供地制度的历史演变

第二节  国家供地的方式

一、划拨供地

1、划拨土地使用权的含义

2、划拨土地使用权的特点

3、可以以划拨方式取得国有土地使用权的情况

4、划拨用地流转的条件

5、划拨土地使用权的流转方式

6、划拨土地上房产转让

7、划拨土地使用权作价入股   

8、未经批准擅自转让、出租、抵押划拨国有土地使用权的法律责任

9、划拨土地使用权的收回

二、国有土地有偿供给

1、国有土地有偿供给的方式

（1）国有土地使用权出让；

(2)国有土地租赁；

(3)国有土地使用权作价出资或者入股。

2、土地使用权出让的含义　　

3、土地使用权出让的发展脉络

4、土地使用权出让的责任主体

5、土地使用权出让合同

　 6、国有土地使用权出让的最高年限

7、土地使用者改变土地使用权出让合同规定的土地用途的办理程序

三、土地使用者在一级市场上取得国有土地使用权的方式（国家供地方式）和国有土地使用权在二级市场上的流转

      

 
 
 
 


 
 
 
 


 
 
 


 


 
 
 


 
 
 


 
 
 
 


 
 


 
 


 
 
 


 
 
 

土地交易流转层级	国家供地方式	供地途径	供地的依据
土地使用者在一级市场上取得国有土地使用权的方式（国家供地方式）、途径及依据	以划拨方式取得国有土地使用权	政府无偿划拨	土地使用权划拨批准文件
以出让方式取得国有土地使用权	协议出让	国有土地使用权出让合同
公开出让：招、拍、挂
以租赁方式取得国有土地使用权		国有土地使用权租赁合同
以授权经营的方式取得国有土地使用权
国有土地使用权在二级市场上的流转（国有土地使用权在土地使用者之间的流转）	转让	直接转让国有土地使用权	国有土地使用权转让合同
以国有土地使用权作价入股
以国有土地使用权合作开发	房地产合作开发合同
出租		国有土地使用权出租合同
抵押		国有土地使用权抵押合同

第三节  国有土地使用权的流转

一、国有土地使用权转让

1、国有土地使用权转让的含义

   2、国有土地使用权转让的方式

  包括：出售、交换、赠与。

   3、国有土地使用权转让的限制

二、国有土地使用权出租

1、国有土地使用权出租的含义

   2、国有土地使用权出租的限制

三、入股

四、国有土地使用权抵押

五、国有土地使用权的继承  

第四节  国有土地使用权终止

一、国有土地使用权终止的原因

（1）土地使用权出让合同规定的使用年限届满；

（2）土地使用权提前收回；

（3）土地灭失等。

二、国有土地使用权终止后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的归属

由国家无偿取得。

三、法律依据

第五节  国有土地使用权收回

一、可以收回国有土地使用权的情形

　　1、为公共利益需要使用土地的；

　2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

　　3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

　  4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

　　5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

二、收回国有土地使用权的审批

三、以下两种情况收回国有土地使用权应对土地使用权人给予适当补偿。

                 第六节  国有土地上房屋征收补偿

一、概述

1、拆迁改为征收

2、三个目的

3、三个原则

4、征收的三类参与人

二、征收中法律文书

三、制订征收补偿方案

四、征收决定---具体行政行为

五、签订协议或者做出征收补偿决定

六、评估

七、征收的步骤与程序（以县政府为例）

第三章  集体土地使用权

第一节  集体土地制度历史演变

一、【第一阶段1949-1952】农民土地所有制

二、【第二阶段1953-1978】农村土地集体所有制

三、【第三阶段1978--】家庭联产承包责任制

四、我国集体土地制度发展的新阶段

第二节  集体土地产业化的发展趋势

一、农业产业化的需要

二、新农村建设的需要

三、统筹城乡发展的需要

第三节  农村农业用地承包方式

一、农村土地承包法中农村土地的含义

二、从农村集体经济组织取得农村土地的方式---承包方式，不得买卖

（一）耕地、草地、林地

  实行家庭承包

（二）四荒土地---荒山、荒沟、荒丘、荒滩

  不宜采取家庭承包方式的，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

1、招标方式承包

2、拍卖方式承包

3、公开协商方式承包

4、其他方式承包—比如：入股

第四节  集体土地的流转

一、农业用地的流转（即农村土地承包经营权的流转 ）

（一）通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的流转方式

1、转让：采取转让方式流转的，应当经发包方同意。

2、转包：应当报发包方备案。

3、出租：应当报发包方备案。

4、互换：应当报发包方备案。

5、其他方式---比如：入股。应当报发包方备案。

（二）通过其他方式取得的四荒土地的流转

1、转让

2、出租

3、入股

4、抵押

5、其他方式流转：如继承

二、集体建设用地流转

（一）集体建设用地的含义

（二）集体建设用地主要包括

   1、乡（镇）、村企业用地

   2、乡（镇）村公共设施及公益事业用地

 3、农村宅基地

 （三）农村集体建设用地流转形式

　 1、出让

2、转让

3、出租

4、转租

5、作价(出资)入股

6、联营

7、抵押等。

（四）集体建设用地流转价格

　 1、出让价格参照国有土地的价格

2、其他流转方式是双方协商

（五）集体建设用地使用年限

　　商业用地40年，工业用地50年。

（六）集体建设用地流转的法律政策依据

1、法律规定

2、国家政策导向

3、地方政策导向

   

第五节  集体土地的征收补偿安置

一、集体土地征收补偿安置

（一）集体土地使用权收回

1、可以收回农村集体土地使用权的情形

　　(1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

　　(2)不按照批准的用途使用土地的；

　　(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

2、收回农村集体土地使用权的审批

3、为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地而收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

（二）征收土地的审批权限

1、征收下列土地的，由国务院批准：

　　(1)基本农田；

　　(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

　　(3)其他土地超过七十公顷的。

　　2、征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

（三）农用地转用审批的程序

（四）征收土地的程序

1、依照法定程序批准。

    2、由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

    3、被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。（五）土地征收补偿

　 1、征地补偿的程序

   2、征地补偿的项目

3、征地补偿、安置费用的分配管理

   

第四章  行政强制法在征收拆迁中的运用

一、概要

1、强制措施包括：制止违法行为、证据保全、紧急避险

应急措施和临时措施

2、遵循适当性原则

3、救济和赔偿

4、查封、扣押

5、制作查封、扣押决定书

6、警察权配合

7、查封扣押期限

二、政府强制执行

1、责令限期拆除处罚决定

2、催告

3、听取陈述和申辩

4、强制执行决定

5、公证（见证）留置

6、不得夜间、节假日执行

7、强制执行决定书

8、政府责令行政机关拆违

9、排除妨碍、恢复原状

10、代履行程序

（1）代履行决定书

（2）代履行三日前催告

（3）派员监督

（4）完毕后签名盖章

（5）当事人承担成本费用

11、紧急情况的立即实施代履行

三、司法强制执行种类

（一）依照《民事诉讼法》的强制执行

1、民事诉讼中先予执行

（1）作为民事案件立案——已经签订协议

（2）立案庭立案

（3）民庭裁定

（4）执行局执行

2、民事判决生效后强制执行

（1）判决生效

（2）立案庭立案

（3）执行局裁定

（4）执行局执行

（二）依照《行政诉讼法》的强制执行

3、行政诉讼中先予执行

（1）提起了行政诉讼

（2）立案庭立案

（3）行政庭裁定

（4）执行局执行

4、行政非诉讼执行

（1）起诉期限届满

（2）立案庭立案

（3）行政庭裁定

（4）执行局执行（或政府执行）

5、行政判决生效后强制执行

（1）立案庭立案

（2）执行局裁定

（3）执行局执行

四、非诉执行

1、申请人民法院强制执行征收补偿决定管辖问题

2、申请法院强制执行应当提供的材料及申请期限

3、申请强制执行立案为形式要件审查及对不予受理裁定救济

4、房屋征收非诉审查期限的规定

5、法院依职权调查的规定

6、人民法院不予执行情形

7、申请机关对不准予执行裁定救济

8、人民法院准予执行裁定送达及建议

9、裁执分离

10、拆迁裁决强制执行

11、最高人民法院其他司法解释与本司法解释效力关系

第五章  房地产项目二级开发的风险

一、土地权利瑕疵的风险

二、土地闲置的风险

三、规划调整的风险

四、未批先建的风险

五、施工中的风险

六、合作开发、项目收购中的风险

七、销售中的风险

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