一场无法胜诉的租赁合同官司，依据事实和法律讨回公道！

    2011年5月19日某大型连锁家电销售公司向南宁市西乡塘区人民法院递交诉状，状告某房地产开发公司在签订《租赁合同》后，又拒收定金，单方面撕毁《租赁合同》，故要求法院判令继续履行《租赁合同》，交付租赁物，承担相应的诉讼费用。另外，该家电销售公司向法院申请诉中财产保全，在1年内限制将该租赁物交付给任何第三方。

附件：民事起诉状

案件还原：

一、事件经过

    2011/3/23, 家电销售公司（甲方）与房地产开发公司（乙方）签订一试六份《租赁合同》，乙方先盖章，甲方授权代表签名并在一份合同上加盖骑缝章，其余五份合同送甲方总部确认后盖章。约定从签订合同交付场地之日起，租期8年。甲方在双方签约后七个工作日内向乙方支付第一笔定金； 乙方应取得有效的消防验收合格证明及租赁当年度合格的消防电气检测报告。乙方在《租赁合同》合同上签证盖章的第8天（此时尚无证据证明甲方总部已经同意盖章），也即2011/4/2（甲方）向（乙方）公司账户转入首笔定金款；2011/4/2（乙方）称（甲方）已超出约定7日期限为由，将定金退回，并回函要求与（甲方）解除合同；之后（乙方）与另一家家电销售公司签订《租赁合同》。甲方了解到乙方与另一家家电销售公司签订《租赁合同》后，将手上乙方报审的剩余五份合同盖章并于2011/5/19日向南宁市西乡塘区人民法院起诉,要求:

（1）确认（乙方）单方面解除租赁合同行为无效;

（2）要求（乙方）继续履行合同及交付租赁物;

（3）要求（乙方）承担相关诉讼费用

二、双方争议焦点

1.本案租赁合同是否成立，是否生效？

2.如果租赁合同已生效，被告单方面解除租赁合同的行为是否有效，该租赁合

同是否应继续履行？

三、证据目录 （甲方提供）

四、律师分析及策略 （作为乙方房地产开发公司诉讼代理人）

1.对我方不利条件：

第一，依据现有证据表明（证据5《关于解除租赁合同的通知》、证据14《关于解除合同的再次说明函》），房地产开发公司解除合同通知及再次通知都为承认合同成立前提下要求解除合同，但依据《合同法》93条，94条相关规定，房地产开发公司无权单方面解除合同，否则将承担相应违约责任；

第二，家电销售公司如要求我方继续履行合同，由于房地产开发公司已将房屋出租给第三方，将承担无法履行之后果；

第三，如判决支持家电销售公司，将可能出现家电销售公司联合第三方（另外一家电公司，现已与房产公司签约租赁）一并要求赔偿的局面。在此些不利条件下，此案若想胜诉，难度极大！

2.经过律师团队的集体讨论，对案情进行分析如下： 

(1)关于合同是否成立及生效：首先，当日合同签约过程中，甲方在3/23当日未完成盖章，据该合同法69条约定,合同双方盖章即生效。由于甲方截止我方撤回要约之前（4/2）一直未完成盖章，也没有以事实行为（转入约定定金）认可合同成立，那么即使甲方代表于3/23已签字，该合同实际上并未成立及生效。其次，了解到我方签订合同后无法提供甲方合约要求的有效的消防验收合格证明，依据《合同法》45条规定，该合同应为附生效条件之合同，条件未成就时合同不能生效。

(2) 关于我方发函《关于解除租赁合同的通知》的真实意思：由于截止4/2日合同依然没有成立，我方盖章的合同应理解为要约，对方如盖章即为承诺，则合同成立（依据《合同法》14~20条），但是只要在对方承诺做出之前，我方通知撤回要约皆有效。此基础上我方发函应理解为解除要约（虽然字面意思为解除合同），直接后果导致合同实际上没有成立及生效。

(3)结论：该《租赁合同》由于甲方未能及时承诺我方发出的要约，导致合同并未成立及生效；其次，由于该合同为附生效条件之合同，当条件未成就时，即使该合同成立也无法生效；也因条件的无法成就，我方无法履行交付租赁物，无法继续履行合同；最后，因为租赁物已交付第三人，甲方要求继续履行合同无法律依据。另外，我方提出：由于本案涉及标的为1252万多元人民币，根据最高人民法院《最高人民法院关于案件级别管辖几个问题的批复以及广西高院的规定，诉讼标的额在800万元以上的第一审民商事案件，均由南宁市中级人民法院管辖，我方向案件受理之区法院提出管辖权异议申请，力争一审改在中院审理，提高审级扩大影响力。

附件：律师答辩状 管辖权异议申请书

五、 法院判决（乙方胜诉） 

1.被告给原告的函中使用“合同也失效”“解除合同”的字眼，从内容是看是因为原告延迟盖章及支付首笔定金，所有被告不打算将租赁物出租给原告的意思表示，并不是承认租赁合同生效但要求解除合同的意思表示；

2.《租赁合同》未成立也未生效，原告主张租赁合同已生效，要求确认被告单方面解除合同的行为无效，诉请继续履行租赁合同及相关的诉讼请求没有法律依据； 

3.驳回原告的全部诉讼请求

附件：民事判决书

4、点评

   后记，本案我们接受委托后，初步的感觉是地产公司确有违约之处。然而经过对事件的了解和分析，发现在市场经济特殊规则中，地产公司的做法也是无奈之举。但是法律却留给了我们一个可以改变在整个事件中被动局面的机会，于是我们把双方没有同时在合同上签字盖章的过程进行了拆分，我方先盖章而对方未盖章，且无证据证明对方盖章后将合同送达了我方，所以，合同未成立，当然也未生效，当然也不能要求我方按合同约定继续履行合同—所以我方胜诉！