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房地一体的法律规定与司法实践的距离

作者:严俊  时间:2012-11-16  浏览量 96  

房地一体的法律规定与司法实践的距离 

 

我国法律规定“房地一体”原则,即所谓的“房随地走、地随房走”。土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时,具有一体化的特色,即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。这两项权利的主体必须保持一致,土地使用权依法转让,其地上建筑物和附着物随之转移。土地使用权和房屋所有权必须同时转让,不得分别转让。“房”和“地”必须一并处分。“房地一体”原则体现在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多部法律法规中。

法律规定这一原则是因为房屋与土地固有的一体关系,为了方便不动产权利人权利的行使及国家对房地产市场的管理所做出的。但是在司法实践中土地使用权和地上建筑物分属于不同权利主体的情形大量存在。产生房地分离的原因主要是由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度,土地使用权变动由土地管理部门负责登记,而房屋则由房产管理部门负责登记,造成了两种权利在事实上的分离,因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。

房地分离的情况在现实中有以下几个原因:房屋与土地分别登记在不同的产权人名下;

房屋与土地分别抵押给不同的产权人;房屋与土地分别买卖。这样就会出现房屋所有权和土地使用权的冲突、抵押权与抵押权的冲突、所有权与抵押权的冲突、土地使用权和抵押权的冲突等。而房屋所有权、土地使用权均和抵押权均属于物权,而物权是支配权、绝对权具有排他性的特性。物权是权利人直接支配的权利,既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利,无须他人的意思或义务人的行为的介入。

当出现上述冲突时,应如何处理呢?如果简单地认定采用“地随房走”或是“房随地走”的原则,必然会损害某一方的合法权益。合理的办法是,要有条件地承认“房、地”是可以分离的,尊重当事人的意思自治。

简单的使用物权法定理论就有可能出现不公平的现象。物权法定是对当事人意思自治的限制。根据物权法定原则当事人处分房屋的同时,实际上也处分了土地使用权。因此,不存在当事人以两种方式分别处分房和地的情况,当出现这种情况时只能推定出卖土地使用权的价格就是出卖房和地的价格。同样,双方当事人对房地分别处分的约定应以违反物权法的效力性规定而根据不同情况判定其中一项处分行为无效或二项处分行为均无效。当然,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条的规定,当事人将地上建筑物、其他附着物作为动产处分的除外。

与此相似的问题还会出现在抵押关系中,当事人将房屋所有权和土地使用权分别抵押给不同的抵押权人时,除物权法第二百条规定的情况外,应坚持从整体论解释房地一致原则,对当事人设定抵押时的意思自治进行限制,而应认为成立一物二押,依登记时间的先后,就房和地的整体价值优先受偿,而非按房地分离理论来处理。

如果从当事人意思自治出发,在当事人处分不动产时可以以不同的方式分别处分房屋所有权和土地使用权,也可以向不同的对象做出处分。尽管物权法已经作出了房地一致的要求,但在物权法第十条要求建立的统一的不动产登记制度完成前,坚持房地一致原则必然会出现许多登记簿上的记载与按房地一致要求得出的物权变动结果不一致的情形。如二手房买卖,卖方往往要求在房屋所有权过户后,买方支付完尾款才去办理土地使用权过户,这时如果坚持房地一体则土地使用权已经变更为买方,无须再办理过户手续。而卖方也可以根据物权法第十六条、第十七条的规定,以与登记簿相一致的土地使用权证进行抗辩。因此,在统一的不动产登记制度建立前,不应一味的坚持房地一致原则,而是应根据个案的具体情况,尊重当事人真实的意思表示,从当事人利益平衡的角度去处理实际出现的房地分离的现实情况,以实现法律制度本身所追求的公平与正义。