最高院审判实例:房屋买卖合同纠纷中合同效力问题

    一、表见代理签订《商品房买卖合同》是否有效?

 在司法实践中,往往有开发商设立的分公司以开发商名义与购房者签订《房屋买卖合同》后,开发商以未授权、合同上公章系伪造的名义为由拒绝履行《房屋买卖合同》的情形。最高人民法院在审理过程中持如下态度:最高法院认为,分公司系开发商设立,分公司的负责人,以开发商名义签订《商品房买卖合同》,且由开发商出具收到购房款的收据,分公司是表见代理,其签订的《商品房买卖合同》有效,以《商品房买卖合同》上的印章虚假、开发商未授权为由主张案涉合同未成立生效,依据不足。《商品房买卖合同》应当有效,开发商应承担责任。

    二、以房抵工程款协议中,工程款未经结算是否影响协议的效力?

 在司法实践中,开发商常常以正在建设的房产抵顶欠付的工程款,但在实际交房时,也总有开发商拒绝兑现双方签订的《商品房买卖合同》。对此司法实践中人民法院往往持如下态度:以房抵款中,不能以未经结算为由,主张《商品房买卖合同》无效。此类案件中,开发商主张该纠纷为建筑工程合同纠纷,并以其尚未结算工程款为由,主张上述《商品房买卖合同》不发生效力。最高法院认为,该纠纷属于商品房买卖合同纠纷,而非建设工程施工合同纠纷。同时《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且有其他证据辅助证明的,应认定合法有效。

    三、买卖房屋系国有资产时,买卖合同的效力认定。

    最高法院认为,国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者,有责任对资产保值增值,但亦应承担市场经营的风险。涉案双方若不能提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形,案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示,不存在《合同法》第52条规定的情形,应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务