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税率下调后,购房者可否要求开发商退“税差”?
作者:苏州市吴中区人民法院发布时间:2018-12-28 来源:苏州市虎丘区人民法院浏览量:0

“营改增”新政落地前,购房者与开发商签订合同,约定采取固定房屋总价的计价方法,且双方认定增值税税率为11%。嗣后,购房者按约缴付了160余万元购房款。今年5月份,国家调整税收政策,销售不动产增值税税率从11%调整为10%,已经全款交钱了的购房者认为,“既然税率下调,房款也应下调”,遂将开发商诉至法院,要求其返还1%的增值税税差1.6万余元。近日,人民法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。

“税率调整,并不必然导致房屋总价款的调整。”承办法官提醒:如果《商品房买卖合同》中约定房屋总价款采取固定房屋总价的计价方法,且没有降税降价的明确约定,买房人是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。

2016年年底,李女士与某房产公司签订了一份《商品房买卖合同》,双方约定总房价款除面积差异原因外,不再做变动。同时,合同补充条款还约定:买受人知悉并确认,本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、首付款、按揭款等所有购房款,均已包含增值税销项税额,买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。合同签订后,李女士按约向开发商交付了购房款162万元。

201844日,财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》,自51日起,销售不动产增值税税率从11%调整10%。李女士认为其购买商品房的总价款是包含有增值税销项税额的,现在税率下调了,购房总价款也应下调,开发商应返还1%的增值税税差。双方对此协商未果,李女士遂诉到法院。

法院认为,李女士与开发商签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示,合法、有效,故应按照合同约定行使权利以及履行义务。首先,双方在合同中就购房约定了固定房屋总价款的计价方法。“不动产属于家庭的大额财产,不动产买卖事宜关系重大。”承办法官表示,从这个角度出发,买卖双方通过合同作出固定房屋总价款的约定,是有利于维护商品房交易秩序稳定的。

其次,合同补充条款约定,李女士购买涉案房屋适用增值税税率为11%。“开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,但双方已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示,且补充条款的约定并不具有降税即降价的意思表示,故在没有降税降价明确约定的情形下,房产公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。”承办法官补充指出:“换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响。”

最后,增值税的纳税义务人为被告房产公司,并非李女士。国家降低增值税税率,直接目的是给企业减轻税负,从长远看也必将作用于消费领域,从而惠及广大消费者。据悉,本案一审判决后,双方当事人均服判息诉,一审判决已发生效力。

法官说法:

增值税纳税义务人为开发商,并非购房人

增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后,发生了增值税应税销售行为,应当缴纳增值税,故增值税的纳税义务人为被告,并非原告。现国家降低了增值税的税率,直接目的是给企业减轻税负,激发企业活力,但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应,从长远来看也必将作用于消费领域,从而惠及广大消费者。

注:以上内容由倪晓敏律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电倪晓敏律师咨询。
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