卖房人不将户口迁走怎么办？

北京房屋买卖户口迁移那些事

近期，总有朋友咨询关于房屋买卖中户口迁移的问题，主要是原房主或其他人户口未迁走怎么办？本公众号查阅了北京市公安局网站、北京法院审判信息网、百度百科、相关新闻报道等，并与相关法律专业人士进行了交流探讨，对相关情况进行了一个分析梳理，希望能对大家所有帮助。

 房产本和户口本

1. 什么是房产本和户口本： 房产本是登记有房屋的所有人、位置、面积、结构、朝向、地号、户型图等信息的，房屋所有权证明文件；户口本是全面反映住户人口个人身份、亲属关系、法定住址等人口基本信息的基本户政文书，是户籍管理文书。

2. 房产本和户口本是分离的。有房本就能够证明自己是产权人，但不一定有户口，有户口房子不一定是你的。

公安相关

1. 公安不会强制迁走原户主相关户口。根据目前北京的政策，作为户籍的主管行政机关，公安局不会强制将原房主户口（包括原户口上相关人员户口）强制迁走，当事人只有符合相关户口迁移政策，才会办理迁移手续。

一般来讲，北京市内户口迁移条件为：具有本市常住户口；将原登记地迁往现居住地；由本人或户主办理；一般理解为有自己的房产或是投靠夫妻父母子女投靠就能迁户口等。

根据北京市公安局网站公示，市内迁移户口所需证件有：

（一）迁入人的《居民户口簿》、《居民身份证》。

（二）迁入户的《居民户口簿》。

（三）迁入人与户内成员亲属关系证明（如结婚证、独生子女证、出生证等）。

（四）新立户的，非农业人口须出具北京市房屋产权证明或公有住房租赁合同原件和复印件；单位自管房须出具单位出具的《住房分配通知单》及复印件；无房产证明要求入户的，须出具购房发票或银行贷款购房合同及房管、物业部门出具的居住证明及以上证明的复印件；农业人口须出具村委会同意立户证明。

（五）农业人口迁入的，须出具村委会同意迁入证明。

（六）由本市监管场所刑满释放、解除劳动教养的，提供监管场所释放证明或解除劳动教养证明及注销户口证明。监外罪犯入户的，提供监管场所释放证明及派出所长审批单。

（七）本市大中专院校毕业分配的：本市生源提供《就业报到证》、接收单位（与就业报到证一致）的证明；未分配工作的，出具学校证明。非本市生源提供中组部、人事部、市人事局出具的报户口介绍信，市局或分县局出具的入户通知单，《就业报到证》、接收单位（与就业报到证一致）的证明。

2. 公安机关会提供户口查询服务。原房主持相关证件到房屋所属派出所可以查询房屋上户口情况，一般情况下，中介会陪同买卖双方共同前去进行核实。

3. 公安机关可以进行一址两户处理。原房主和先房主可以在同一地址各自有一个户口本，如果再次迁入户口时，公安机关要求提供房产证明的条件，防止了原房主根据投靠的规定再迁入其他人员户口。

4. 原户口如果有新生儿将会继续落户。按照北京市公安局《出生登记》相关规定，新生儿登记随父亲或母亲登记户口，所以如果其父/母户籍仍在原房产，公安机关只能进行登记。

根据北京市公安局网站公示，新生儿登记的条件是：

父母双方或母亲一方在取得北京市常住户口以后出生(指2003年8月7日以后出生)的婴儿，在出生后一个月内，由户主、亲属等到婴儿父亲或母亲户口所在地派出所申报出生登记（2003年8月7日以前出生的仍按原有规定随母申报出生登记）。婴儿父母一方为本市集体户口，一方为本市家庭户的，婴儿应当随家庭户一方登记出生户口；父母均为本市集体户口的，婴儿可以自愿选择随父随母登记出生户口；母亲为本市集体户口，父亲为外省市户口的，婴儿可以随母登记出生户口；母亲为本市农业户口的，婴儿可以自愿选择随母随父登记为非农业户口；父母双方或母亲一方系驻京部队现役军人的，婴儿可以自愿选择随父随母登记出生户口。

     法院相关

1. 如何合同中有约定，法院会支持违约赔偿，但会驳回关于将原户主户口迁走的诉讼请求。法院不能直接判决迁移户口，因为户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围，只能追究卖房人的违约责任。

2. 法院虽然支持违约赔偿，但是赔偿数额不高。从所公布的判决文书看，虽然法院会支持违约赔偿，但是数额比约定大幅度降低，约定几十万，赔偿也就几万，如果被告已经将户口迁出，还会更低。违约金主要考虑公平的原则，补偿为主、惩罚为辅，主要是损失无法举证。

3. 原房主相关抗辩，法院一般不会支持。如果合同有关于户口迁出约定，原户主即便自己相关户口已经迁出，但仍有其他人户口存在，原户主以自己相关户口已经迁出，其他户口自己不知情或联系不上或客观不能等理由抗辩，法院也会以举证责任、买卖合同的附随义务等原因，仍支持违约赔偿，但是会酌情减轻违约责任。

4. 法院判决的一般理由。关于违约责任的判决理由：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效，双方应该据此履行合同权利义务。

关于户口迁移的判决理由：户口迁移问题非为法院主管，只有符合相关规定公安机关才会将户口迁出，所以此诉讼请求驳回。

 中介相关

 1. 中介的义务。需要对户口情况进行核验。中介应当督促协调买卖双方到属地派出所对房屋户口情况进行查询核实。

 2. 中介的责任。中介一般会与买卖双方签订房屋买卖居间合同，如果中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如果中介未对户口情况进行核实，也是要承担一定责任的。

 相关影响

1. 上学问题。很多人买房就是为了学区房，根据北京市目前的一般规定，六年只能提供一个入学学位。如果学位已经被占或是将会被占，包括新生儿落户可能被占等情况，买学区房的目的就不能达到，对于这种情况，已经有法院判决和新闻报道会构成合同的根本违约，撤销合同，赔偿损失。例如：海淀区规定，自2016年起，我区对适龄儿童入学地址、就读学校实施记录管理，自该套住房(含同一农民个人房)地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个协调入学学位(符合国家生育政策的除外)。

2. 拆迁等利益问题。目前拆迁政策标准各有不同，但是基本的因素有宅基地面积、房屋面积、户口人数等，所以户口在可能会产生影响拆迁所产生的利益及分配问题等纠纷。

3. 泄露隐私等麻烦问题。因为原房主的身份证、户口本的地址都是原地址，属于人户分离，所以相关的住址信息可能会被泄露，甚至是公检法等部门会上门核查、寄送法律文书等不必要的麻烦。

4. 房屋价值问题。房屋上有别人的户口，等再次卖房时，房屋价值肯定会受影响，同样的房屋，人们肯定会考虑房屋上有别人的户口带来的实际麻烦和心理影响。

5. 其他影响。因为户口附带的很多相关利益，存在潜在的影响。

借鉴与提示

关于户籍管理制度，《中华人民共和国户口登记条例》1958 年施行至今仍有效，其并未对相关事项进行规定，但是随着社会的变迁，为了适应时代发展的需要，很多地方本着实事求是的原则，也出台了一些管理制度，是值得学习借鉴的，例如：

上海：2010年，上海市设置了“公共户”制度，规定派出所可以按实际需要，在实有地址，经过审批认定设立“公共户”， 如果遇有“人民法院判决或房屋出售、房屋拆迁、婚姻变化、家庭矛盾等原因须将户口迁出，而在本市却无处落户的”（此情况为六种情形之一）经批准可以落户。

 江苏：2016年，江苏省出台了《江苏省常住人口管理规定》，该规定第96条有明确，合法稳定住所所有权转移后，原登记户口人员不按规定将户口迁出的，现所有权人可以向公安机关申请将原登记户口迁出。按照相关细则规定，该迁走却不迁走的，经当事人凭书面申请、居民户口簿、不动产权证书等材料申请，公安机关就下发迁移户口通知书并公告，15天最迟30天内还不迁的，直接将户口迁出到社区集体户上，以保证新房主的权益不受侵害。

郑重提示

1.一定要对户口情况进行核验。

2.一定将户口迁移情况写入合同，明确迁移时间和违约责任。

3.提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。

4.户口迁移问题属于公安机关户籍管理范围，不同区域具有一定差异性，并且相关政策不断调整，建议买房人向属地派出所咨询相关落户政策。

5.如果有户口不迁出仍要购买，慎重考虑相关影响，并尽可能对相关事项进行约定。