常卫东律师（全国优秀民刑商事领域专家律师）

“定金罚则”惩卖方——知名律师常卫东讲解售房案例

近期，关注到一则案例，南宁市某法院审结了一宗房屋买卖合同纠纷案件。被告作为二手房交易卖方，蓄意隐瞒房屋共有人信息，擅自与原告签署房屋买卖合同并收取原告定金。但因为房屋为被告与他人共同共有，无权擅自处分房屋，原告无法完成房屋产权过户登记。原告遂将被告诉至法院，要求解除合同的同时由被告双倍返还定金并赔偿损失。法院经审理查明判决支持了原告诉请。那么，原告要求双倍返还定金的诉求为何会被支持？所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

根据《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这也就是我们所称的“定金罚则”。

上述案例中，因被告人无权擅自处分房屋、共有人亦未对其处分行为进行追认而使得其与原告签署的房屋买卖合同目的根本无法实现，故最终需承担向无过错方双倍返还定金的法律责任。

北京市常鸿律师事务所主任

常卫东律师