摘要：有些房地产开发企业为了解决资金问题，将已销售的房屋私自抵押给第三方贷款，这样的融资方式损人不利己，房地产开发企业极可能因此付出高昂的代价。

案情简介

2013年9月30日，刘飞飞与北原公司签订了《标准厂房购销合同》，约定刘飞飞以4760212元的价格购买北原公司开发的位于昆明某地的8栋101号厂房。后双方协商一致以坐落昆明市某地的C栋102号置换8栋101号厂房，不足的购房款由刘飞飞补交。2014年11月13日，双方签订了《标准厂房购销合同》，约定C栋102号厂房价款为7013052元，当天刘飞飞向北原公司补交了房款差额2252839元，并支付了契税、印花税等费用共计214549元。2014年12月26日，北原公司将C栋102号厂房交付给了刘飞飞。后刘飞飞对厂房进行装修，并安装了除尘系统等即投入使用。C栋102号厂房于2015年12月11日办理了抵押登记，抵押人为北原公司，抵押权人为资产管理公司。2017年1月23日，北京市高级人民法院对该厂房采取了查封措施。后刘飞飞在要求北原公司办理该房屋的转移登记手续时，知晓该房屋被抵押、查封的事实，刘飞飞逐委托程云律师维护其权益。

案件审理

刘飞飞诉称： 2013年9月30日，原告刘飞飞与被告北原公司签订了《标准厂房购销合同》，合同约定被告将其开发的位于昆明某地8栋101号厂房以4760212.5元出售给原告，同时合同对付款方式、交付期限、双方的违约责任等作了约定。合同签订后，原告分两次总计向被告支付了4760213元购房款。后由于被告原因不能按约定将上述房屋交付给原告，被告与原告协商以C栋102号厂房置换8栋101号厂房，原购房款转为C幢102号房屋的购房款，超出的部分房款由原告补交。2014年11月13日，原告与被告签订了《标准厂房购销合同》，合同约定被告将其开发的位于昆明某地C栋102号厂房以7013052元出售给原告，被告应于2015年6月30日将验收合格的房屋交付给原告，在具备法律规定条件后，由被告到产权登记部门协助办理产权登记相关手续。同日，双方还签订了一份《标准厂房购销合同补充协议》，约定被告为原告代办产权登记的，原告向被告提供办理产权登记所需的相关资料，并向被告支付办理产权登记所需的相关费用。被告代收税费等款项，代收契税210392元；代收印花税3507元；产权证、共有权证代办工本费650元，各项代收款项共计214549元。当天，原告向被告补交了差额房款2252839元，并支付了办理产权登记的契税、印花税等费用214549元。2014年12月26日，被告将C幢102号房屋交付给原告，原告接房后为了尽快投入正常生产，聘请环保公司对该房屋进行了装修，并根据环保部门的要求安装了中央除尘及有机废气处理系统，为此支付装修、设施设备费430000元。后原告要求被告办理产权登记手续，但被告以各种理由推诿，原告经多方询问了解到，被告于2015年12月11日又将该套房屋抵押给了他人。综上，原被告双方签订商品房买卖合同后，被告未告知原告又将该套房屋抵押给第三人，导致原告合同目的不能实现，无法取得房屋。请求判令：一、请求人民法院判令解除原被告双方于2014年11月13日签订的《标准厂房购销合同》及《标准厂购销合同补充协议》；二、请求人民法院判令被告返还原告已支付的购房款7013052元及契税、印花税、工本费214549元，并由被告以上述款项承担从2014年11月13日起至实际还清之日止的利息（按人民银行同期贷款利率计算）；三、请求人民法院判令被告赔偿给原告造成的损失430000元；四、请求人民法院判令被告承担7013052元的赔偿责任；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。

被告北原公司答辩称：被告已经于2014年12月26日将厂房交付给了原告，原告已经实际占有使用该房屋，不存在原告诉讼的房屋买卖合同不能实现和无法确房屋的事实。因此，原告的诉请不能成立，其诉请没有事实和法律依据，原告主张解除合同的除斥期间已经超过，请求驳回原告诉请。

本案的争议焦点为：1、双方于2014年11月13日签订的《标准厂房购销合同》是否应当解除？2、如果解除《标准厂房购销合同》，被告应如何返还相应款项？

法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据本案查明的事实，2014年11月13日，双方签订《标准厂房购销合同》及《标准厂购销合同补充协议》后，被告于2014年12月26日向原告交付了厂房，而2015年12月11日被告就该厂房办理了抵押登记，被告认为不应解除合同，但并未提交证据证明其在办理抵押登记时已告知了原告。被告作为出卖人在未告知原告的情况下，将涉案厂房办理了抵押登记，违反了法律规定。因此，原告要求解除合同的主张符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当依法返还收取原告的各项费用。其中，原告支付的购房款7013052元，契税、印花税、工本费214549元。被告自双方协议解除之日起至于款项支付完毕之日止，应向原告承担上述款项的资金占用费，本院酌情按年6%的标准予以确定。关于原告主张的因装修产生的430000元损失问题。原告提交的证据能够证明原告确实对涉案厂房进行了装修，并安装了空调系统和除尘系统，对该项损失本院予以确认并支持。关于原告主张被告承担7013052元的赔偿责任问题。法律规定在本案情形下，被告应承担不超过原告支付的购房款一倍的赔偿责任，综合本案的情形来看，被告在交付房屋后，原告即投入使用，开展生产经营活动，本院酌情支持被告承担50%即3506526元（7013052元×50%）的赔偿责任较为合理。

据此，法院判决：一、解除原告与被告于2014年11月13日签订的《标准厂房购销合同》及《标准厂购销合同补充协议》；二、被告于判决生效之日起十日内返还原告购房款7013052元及自本判决生效之日起至该款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用费；三、被告于判决生效之日起十日内返还原告契税、印花税、工本费214549元及自本判决生效之日起至该款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用费；四、被告判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失430000元；五、被告判决生效之日起十日内赔偿原告损失3506526元。

北原公司不服一审判决，提起上诉。请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，并依法改判，一、二审诉讼费由刘飞飞承担。理由如下：1、涉案厂房属于工业厂房，土地性质系以出让方式取得的工业用地，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的商品房。涉案厂房已登记在北原公司名下，该厂房最早不允许销售，属于自建自有工业用房。随着政府允许对外销售之后，房屋已丧失了“商品”属性，所以双方签订的《标准厂房购销合同》应当认定为二手工业厂房买卖合同。2、及时适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案也不应适用第八条关于惩罚性赔偿的规定，因为涉案厂房已交付占有使用，虽然房屋产权未过户登记，但刘飞飞已实现了房产的基本使用价值，不符合买卖合同目的无法实现，无法取得房屋的适用条件。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，其中未包含惩罚性赔偿的内容。3、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，本案中，买受人完全可以依法排除执行，并取得产权，所以刘飞飞主张合同目的不能实现，无法取得房屋的主张并不成立。4、自2014年起，买受人一直实际占有使用涉案厂房，其投入装修已经在长达三年多的适用过程中体现了价值，而买受人也未能举证装修损失确实发生，一审判决赔偿43万元的装修损失有悖公正。5、本案如果判决解除合同，北原公司除请求买受人返还房屋外，还有权请求法院判决买受人承担已实际占有使用之日至实际腾房返还之日止的占有使用费。

刘飞飞答辩称：一、本案中，刘飞飞与北原公司签订的《标准厂房购销合同》系商品房买卖合同，双方因此合同产生的纠纷应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法商品房解释》）第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，北原公司作为房地产开发企业，将其建成竣工的房屋销售给刘飞飞，双方签订《标准厂房购销合同》，合同约定将房屋所有权转移给刘飞飞，刘飞飞支付合同价款。双方的上述行为完全吻合《最高法商品房解释》第一条关于商品房买卖合同的规定。而二手房是指已经在房地产交易中心进行过交易、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言。本案所涉房屋虽已取得了房产证，但系登记在北原公司名下，在没有任何交易的情形下由北原公司直接销售给刘飞飞的，并非再次进行交易，因此，本案不属于二手房买卖合同。综上，北原公司与刘飞飞双方所签订的《标准厂房购销合同》系商品房买卖合同，因此，本案产生纠纷应适用《最高法商品房解释》的相关规定。二、本案系因北原公司的原因导致刘飞飞无法取得房屋，北原公司应按《最高法商品房解释》第八条规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。1、刘飞飞与北原公司签订《标准厂房购销合同》的目的就是为了取得涉诉房屋的物权。《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉诉房屋在刘飞飞不知情的情形下被北原公司办理了抵押登记，导致无法将物权移转登记至刘飞飞名下，刘飞飞也根本无法取得涉诉房屋的物权。《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因该房屋登记在北原公司名下，且抵押给了第三人，在抵押权未解除并转移登记至刘飞飞名下前，刘飞飞是无法享有所有权人的核心权利处分权的，虽然刘飞飞现暂时占有、使用涉诉房屋，但刘飞飞却根本无法取得该房屋所有权。因此，北原公司与刘飞飞订立商品房买卖合同后，未告知刘飞飞又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的无法实现，刘飞飞无法取得房屋，上述事实符合《最高法商品房解释》第八条之规定，北原公司应按该条规定承担责任。2、北原公司作为房地产开发企业，其应当清楚知道《最高法商品房解释》第八条的相关规定，在其明知该规定的情况下却故意为之，北原公司的该行为明显属于为了牟利而恶意违约，违背了诚实信用原则，严重损害了刘飞飞的利益，其恶意违约行为应受到不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。3、本案涉诉房屋的购销合同系2014年签订的，当时的房价仅为3800元／㎡，刘飞飞购买该1845.54平方米房屋总价仅为7013052元，现今该区域的房价已大幅上涨，均价约9000元／㎡左右，现该房屋若出售总价值已高达16609860元，增值了9596808元。若北原公司未将该房屋抵押给第三人，刘飞飞依据购销合同约定顺利取得房屋后，该增值的9596808元利益即应归属于刘飞飞。而现由于北原公司恶意违约导致刘飞飞无法取得房屋，造成了刘飞飞九百多万元可得利益的损失，而北原公司却因其违约行为获得了高额利益。虽然一审法院判令北原公司赔偿刘飞飞3506526元，但该赔偿金额尚不足以弥补刘飞飞在取得房屋后能够获得的全部利益，因此，刘飞飞认为一审法院判令北原公司赔偿3506526元仅系承担较轻的赔偿责任了。三、因北原公司故意违反法律规定，导致刘飞飞无法取得房屋，其应当赔偿因此给刘飞飞造成的损失。刘飞飞对涉诉房屋进行装修，并安装设施设备的目的是为了正常生产经营，现在由于北原公司将该房屋抵押给了第三人，导致刘飞飞无法取得房屋，刘飞飞对涉诉房屋进行装修安装设施设备的目的无法实现，其价值也无法体现，此损失系北原公司恶意违约造成的，北原公司应当赔偿刘飞飞因装修安装设施设备所支付价款的实际损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，北原公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，各方的争议焦点为：1、本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；2、涉案合同应否解除？如果解除，刘飞飞主张的购房款等费用以及利息、装修损失、惩罚性赔偿金，北原公司应否承担？

一、关于法律适用问题

二审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，首先，从北原公司营业执照载明的经营范围来看，其属于房地产开发企业；其次，案涉销售的房屋属于已竣工的现房；三、销售方式系公开向不特定的主体销售。综上，以上事实均符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于解释调整对象的规定，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。关于北原公司认为买卖标的系“标准厂房”，属于工业用途，不属于商品房的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未从房屋用途方面确认商品房的内涵，其调整对象只需要满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的条件即可，故北原公司的该主张不成立。关于北原公司又认为房屋已登记至自己名下，涉案合同属于二手房买卖的问题。本院认为，涉案房屋系北原公司自己开发建设，房地产开发企业在工程竣工后，按相关规定取得的《房屋所有权证》属于初始登记，其完成登记行为并对外销售属于现房销售的类型，并不属于二手房买卖，北原公司的该主张也不成立。

二、关于合同解除及解除后果问题

二审法院认为，北原公司将涉案房屋先卖后抵，导致刘飞飞对购买的房屋享有的债权请求权，无法对抗抵押权人的担保物权，且其也无力请求免除设定于房屋之上的抵押权，致使刘飞飞签订《标准厂房购销合同》及《标准厂购销合同补充协议》的合同目的无法实现。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，刘飞飞有权请求解除合同，返还购房款及利息，赔偿装修损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。北原公司认为合同不应解除，不应返还购房款并承担利息、装修损失、以及惩罚性赔偿金的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。关于北原公司认为买受人未能举证证明装修损失确实发生，且买受人已实际使用房屋，装修损失不应支持的问题，本院认为，本案中，买受人提交的装修合同、付款凭证及现场照片，能够证明其主张的装修损失43万元已实际发生；至于买受人已实际使用房屋装修的问题，一审法院酌情确认北原公司只承担购房款的50%的惩罚性赔偿金时，已考虑了买受人对房屋的装修使用因素，故一审法院对买受人主张的43万元装修损失予以确认并无不当。关于北原公司抗辩主张买受人应向其支付占有使用费的问题，因其并未就该主张提起反诉，故本院不予审理。

综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

——本文公司名称及人名均为化名