四、与房屋新政相关的房屋买卖合同疑难问题的处理对策 
   要明确与房屋新政相关的房屋买卖合同疑难问题的处理对策，首先要从法律上明确房屋新政的基本性质。我们认为，房屋新政属于国家宏观政策，旨在通过抑制不合理住房需求和投机性购房来遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，具有公共政策性质。基于此我们认为审理此类房屋买卖案件的指导思想应包括两个方面，即一方面要保障国家房屋市场宏观调控政策的落实，以促进房地产市场的良性发展和保障基本民生利益，另一方面要维护公平和社会诚信，妥当平衡买房人、卖房人的利益关系，避免因案件审理不妥当导致买房人、卖房人的利益失衡而产生首都社会不稳定因素。 
   就房屋新政对于相关房屋买卖合同的影响，我们认为，在定位上不能定为不可抗力，也不宜简单定为情势变更。不能定为不可抗力的原因是：不可抗力通常是指因自然灾害和重大社会事件导致合同根本不能履行，房屋新政的影响没有达到这一程度。不宜定为情势变更的原因是：情势变更的适用范围在法理上并无通论，有宽有窄，《合同法》未规定情势变更，最高人民法院《关于适用《<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》采取了严格限定的态度，认定条件是继续履行将对一方当事人显失公平或导致难以实现合同目的。而房屋新政对不同买房人的影响实际并不相同，不能一概而论地认定达到了认定情势变更的条件。同时，如在法律适用的思路上以情势变更为基本定位，不仅要审查买房人是否确实因房屋新政不能按预期办理房贷，还要进一步审查买房人的经济能力以此来确定继续履行是否确实导致显失公平和难以实现合同目的，这会造成认定事实的极大困难，甚至有些情况下根本无法认定。再有，从情势变更入手处理案件一般是解除合同，恢复到原状，由买房人退还定金与已付款。如此处理往往只看到了买房人的利益，而忽略了卖房人因合同解除也可能有利益上的损失，因此有失公允。应当看到，从法理上适用情势变并不排斥解除合同后的损失分担，但目前依情势变更进行损失分担的规范依据不足，同时，社会层面也很难接受将房屋新政认定为情势变更的同时又让买房人分担卖房人的损失。基于以上分析，我们认为应立足公平原则处理房屋新政对于相关房屋买卖合同的影响，即把房屋新政对于房屋买卖合同的影响定位在造成合同履行发生困难，一般应解除合同，并由卖房人退还定金与已付购房款，同时由双方对损失进行分担。从公平原则入手的合理性在于：房屋新政产生的问题很复杂，关键是要对买卖双方的利益进行协调，而公平原则更为基本，也具有更强包容性，能避免定位于情势变更所产生的不足和所带来的处理困难。同时，从现实情况看，除少数地方外，我市房屋市场价值并无明显回落，近期整体还有上升，对大量案件来说并不存在着分担损失的问题。由此，立足公平原则处理此类案件，既能产生良好的社会导向，避免大批量的解除房屋买卖合同的情况发生，同时在实际操作中也不会产生不便与困难。当然，适用公平原则也有其条件和另一面，即买房人虽不能按预期办房贷，但如卖房人能够证明买房人有充分履约能力的，买房人依据房贷新政主张解除合同不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。这样处理可以解决买房人有经济能力但以房屋新政为由解除合同的投机性违约问题，维护应有的交易秩序。 
   适用公平原则处理此类案件，对卖房人因解除合同产生的损失和买卖双方的分担比例也应依据公平原则确定，即应根据房屋市场差价和合同解除后卖房人仍持有房屋的情况酌情确定，并适当考虑个案中可能影响卖房人利益的实际因素，但损失总额不应超过买房人违约情况下给卖房人造成的预期利益损失。同时，在损失分担方面，应区分基本住房和投资性住房进行公允处理。购买基本住房的情况下买房人的分担比例应适度降低，购买投资性住房的情况下买房人的分担比例应适度提高，且投资性越强，买房人的分担比例应相应提高。按上述标准确定损失分担原则同国家抑制不合理住房需求和投机性购房的公共政策指向也是一致的。 
在认定房屋新政是否造成买房人不能能预期办理按揭贷款的问题上，我们采取由买房人举证加上法院适当调查的方法解决，即原则上买房人应对其不能办理按揭贷款提供证据予以证明。除非当事人能提供相反证据，买房人能否办理贷款一般由人民法院根据房贷政策来确定。这里的房贷政策主要是指《住建部、央行、银监会关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准的通知》，该认定标准的基本特点是“认房又认贷”。但必要时人民法院也可向银行、税务部门、人力资源和社会保障部门等相关部门调查核实，以补充当事人举证能力的不足和保障案件事实认定的真实性。 
   在具体法律适用上，如双方买卖合同中约定“因故无法办理贷款，由买房人自行筹集资金支付”，此时买房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的，不予支持，买房人应依约自行筹集资金支付房款。但如双方合同中约定“因当事人自身原因无法办理贷款，由买房人自行筹集资金支付”，应当认定，因房屋新政实施导致买房人不能办理按揭贷款系当事人无法控制的事项，因此不应属于当事人自身的原因，不能因政策系针对相关当事人而认定该政策的影响属于当事人自身原因。这种情况下买房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的，一般可予支持，对买房人有损失的按公平原则由买卖双方分担。另外，对于不在房屋新政适用范围内的案件、一方在房屋新政出台前即有违约行为而假借房屋新政进行诉讼的案件、与房屋新政无关而系基于当事人自身原因（如延误贷款办理手续、隐瞒自身情况、自身信用不佳等）导致不能办理按揭贷款的案件、当事人一方在房屋新政出台后无正当理由要求解除合同的案件，应根据案件事实和依照《合同法》与相关司法解释处理，不适用前述处理原则。如在房屋新政出台后签订的房屋买卖合同，因购房人知道或者应当知道房屋新政相关内容，对因房屋新政实施导致不能办理贷款或无法实现购房目的的风险原则上应当自行承担，其以房屋新政为由要求解除合同并由卖房人返还已付款和定金的，除当事人双方另有约定外，显然不应支持。