调研报告十四：北京市高院关于审理城镇房屋买卖合同案件适用法律若干问题
来源：张卫东律师
发布时间：2018-12-12
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（四）涉及房屋买卖的其他问题处理
1、关于房屋承租人的优先购买权问题
《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”实践中就承租人优先购买权的性质存在争议，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将其性质确定为债权，且属于附强制缔约义务的请求权。依该解释的规定，出租人转让房屋给第三人，承租人行使优先购买权的，在同一房屋上将同时存在两个具有“同等条件”内容的房屋买卖合同关系，一是承租人与出租人之间的买卖关系，二是第三人与出租人之间的买卖关系。基于承租人优先购买权制度设置的目的，承租人与出卖人之间的房屋买卖合同应当优先得到履行。第三人与出租人之间的房屋买卖合同因此无法继续履行，则善意第三人有权解除合同，并要求出租人承担赔偿房屋差价损失等相应的违约责任。
实践中，在依法保护承租人优先购买权的同时，还应当防止承租人滥用优先购买权，甚至出租人与承租人恶意串通侵害第三人利益的情形发生。基于此，法院应当审查承租人购买房屋的意思表示是否真实，是否存在滥用优先购买权的情况，其是否具备在同等条件下履行合同的能力，必要时可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备相应能力。另外，承租人在诉讼中仅请求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不应支持。
2、关于房屋中介机构的居间义务与赔偿责任问题
实践中，当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的，中介机构在房屋买卖合同纠纷中居于非常重要的地位。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告，比如房屋中介机构应当审查该房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被有权国家机关采取强制措施、当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。
1、关于房屋承租人的优先购买权问题
《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”实践中就承租人优先购买权的性质存在争议，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将其性质确定为债权，且属于附强制缔约义务的请求权。依该解释的规定，出租人转让房屋给第三人，承租人行使优先购买权的，在同一房屋上将同时存在两个具有“同等条件”内容的房屋买卖合同关系，一是承租人与出租人之间的买卖关系，二是第三人与出租人之间的买卖关系。基于承租人优先购买权制度设置的目的，承租人与出卖人之间的房屋买卖合同应当优先得到履行。第三人与出租人之间的房屋买卖合同因此无法继续履行，则善意第三人有权解除合同，并要求出租人承担赔偿房屋差价损失等相应的违约责任。
实践中，在依法保护承租人优先购买权的同时，还应当防止承租人滥用优先购买权，甚至出租人与承租人恶意串通侵害第三人利益的情形发生。基于此，法院应当审查承租人购买房屋的意思表示是否真实，是否存在滥用优先购买权的情况，其是否具备在同等条件下履行合同的能力，必要时可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备相应能力。另外，承租人在诉讼中仅请求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不应支持。
2、关于房屋中介机构的居间义务与赔偿责任问题
实践中，当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的，中介机构在房屋买卖合同纠纷中居于非常重要的地位。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告，比如房屋中介机构应当审查该房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被有权国家机关采取强制措施、当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。
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张卫东律师高级合伙人律师
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