调研报告十四：北京市高院关于审理城镇房屋买卖合同案件适用法律若干问题
来源：张卫东律师
发布时间：2018-12-05
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（四）违约救济与责任承担的处理
1、关于解除权的行使主体
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，并未规定解除权的行使主体。我们认为，应当区分合同解除是由于一方当事人的根本违约行为还是不可归责于双方当事人的事由导致的。因一方当事人的根本违约行为致使合同解除的，只有守约方才享有合同解除权，违约方不得解除合同；因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同。
2、关于强制履行的适用
按照约定全面履行合同义务是合同信守原则的基本要求，强制履行是《合同法》第107条规定的违约责任承担方式之一，只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的，因此买卖双方就合同是否继续履行存在争议时，原则上应当判决合同强制继续履行。当然，强制履行存在以下例外：其一是《合同法》第93条第2款规定了合同约定解除权。依据合同自由的原则，合同约定当事人享有解除权的应从其约定。在房屋买卖中最为常见的是合同中关于解约定金的约定，当事人可以以承担定金处罚为代价解除合同。其二是《合同法》第110条关于不能强制履行情形的规定。在符合上述规定的情形下，房屋买卖合同也无法强制履行。其三是在某些情况下，合同虽然不存在不能强制履行的法定事由，但合同继续履行确实存在现实困难，如果判决强制履行会导致不良的社会效果或实际无法执行，在这种情况下应当赋予法官一定的自由裁量权，在利益保护上适度向相对弱势方倾斜，依据公平合理的原则妥善处理。但法院在行使裁量权时应当严格审慎，不得任意扩大适用范围。
1、关于解除权的行使主体
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，并未规定解除权的行使主体。我们认为，应当区分合同解除是由于一方当事人的根本违约行为还是不可归责于双方当事人的事由导致的。因一方当事人的根本违约行为致使合同解除的，只有守约方才享有合同解除权，违约方不得解除合同；因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同。
2、关于强制履行的适用
按照约定全面履行合同义务是合同信守原则的基本要求，强制履行是《合同法》第107条规定的违约责任承担方式之一，只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的，因此买卖双方就合同是否继续履行存在争议时，原则上应当判决合同强制继续履行。当然，强制履行存在以下例外：其一是《合同法》第93条第2款规定了合同约定解除权。依据合同自由的原则，合同约定当事人享有解除权的应从其约定。在房屋买卖中最为常见的是合同中关于解约定金的约定，当事人可以以承担定金处罚为代价解除合同。其二是《合同法》第110条关于不能强制履行情形的规定。在符合上述规定的情形下，房屋买卖合同也无法强制履行。其三是在某些情况下，合同虽然不存在不能强制履行的法定事由，但合同继续履行确实存在现实困难，如果判决强制履行会导致不良的社会效果或实际无法执行，在这种情况下应当赋予法官一定的自由裁量权，在利益保护上适度向相对弱势方倾斜，依据公平合理的原则妥善处理。但法院在行使裁量权时应当严格审慎，不得任意扩大适用范围。
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张卫东律师高级合伙人律师
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