调研报告十三：北京市高院关于审理城镇房屋买卖合同案件适用法律若干问题
来源：张卫东律师
发布时间：2018-11-27
人浏览
4、关于借名买房纠纷的处理
实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？我们认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
对于实践中经常出现的借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的，由于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为，因此，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。
关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，买卖合同是否有效的问题，我们认为，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。
5、关于房屋无权处分和善意取得的认定与处理
《物权法》确立了不动产善意取得制度，第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
依该规定，适用善意取得制度的前提是出卖人转让房屋的行为属于无权处分行为。我们认为，认定出卖人是否构成无权处分，不应当以物权登记为准，而应当依据真实的权利状况来判断。换言之，如果房屋登记的权利状态与真实的权利状态不一致，登记权利人并不享有真实的物权，其擅自转让房屋的，就属于不动产善意取得中的无权处分。
实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？我们认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
对于实践中经常出现的借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的，由于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为，因此，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。
关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，买卖合同是否有效的问题，我们认为，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。
5、关于房屋无权处分和善意取得的认定与处理
《物权法》确立了不动产善意取得制度，第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
依该规定，适用善意取得制度的前提是出卖人转让房屋的行为属于无权处分行为。我们认为，认定出卖人是否构成无权处分，不应当以物权登记为准，而应当依据真实的权利状况来判断。换言之，如果房屋登记的权利状态与真实的权利状态不一致，登记权利人并不享有真实的物权，其擅自转让房屋的，就属于不动产善意取得中的无权处分。
以上内容由张卫东律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电张卫东律师咨询。
张卫东律师高级合伙人律师
帮助过 5458人好评：45
北京市东城区新世界中心写字楼A座1108-1110室