农村房屋买卖，是一个普遍存在的现象，同时也是一个敏感的问题。在司法实践中，各地法院的做法不一，各种各样的判例可谓层出不穷，我想，这当中应以北京“画家村”最为典型。在现有的体制下，怎样做到司法的公正、公平、合理，是每一个法律人都在努力探索的课题。

大多数法院都判决有关农村房屋买卖的合同无效，我个人也基本赞同这种做法，即应以无效为原则，有效为例外，这样做是为了兼顾现实中极为特殊的个案。虽然这可能违背民法某些基本原则，也可能损害某些人的利益，但毕竟，这是在我国这种现有体制下唯一能做的。

当然，今天我写这篇文章的目的，不是为了阐述过多的理论和个人观点，主要是想给生活中的朋友提个醒，在利益面前，要时刻谨慎，不论是卖房人，还是买房人，到最后，谁都不可能成为赢家。农村人之间的房屋买卖时有发生，一般也不是特别禁止，而一户有几处宅基地的现象也非常普遍，而这之中也不存在小产权房的问题，因此这种情况在这里就不再多说，本文主要说说城镇居民向农村人购房的问题。下面就看一看我国关于这方面的相关法律规定：

《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。注意这里的用词，“国家有关规定”而不是什么法规，这就为相关政策性文件的适用提供了依据。

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而宅基地使用权属于农民集体所有的土地的使用权，因此其是不能出让、转让的，除非经过了征收的程序。这是区别于国有土地使用权的一个重要特点。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十）项规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。

《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）第（十三）项规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

从上面的规定不难看出，城镇居民在农村购买宅基地是绝对被禁止的，虽然这里并没有说房屋，但按房地一体的原则，购房也应该是绝对被禁止的。否则，就存在两个问题：一是房屋建筑在土地上，抛开土地单独去探讨房屋是没有意义的，也是不切合实际的；二是农村没有正式的房产证，而是一个集体土地使用证，这是为宅基地使用权颁发，那么城镇居民在农村买了房，是永远也拿不到任何国家颁发的权证的，这就使得城镇居民无法对抗善意的第三人，权利根本无法得到保护。从这些方面来说，承认这种买卖合同的有效，买房人在后续操作上也存在巨大问题，权利无法得到保护，没有实际意义。所以，应按《合同法》第五十二条的规定认定其无效，因为其不但违反法律的强制性规定，也损害了集体的利益。

但这里就存在一个麻烦，就是往往存在卖房人的诚信问题和买房人的利益保护问题，即公平正义。各地法院做法不一，但都倾向于给与卖房人一定的惩罚，即买房人可以要求卖房人赔偿损失。这种做法的依据应是《合同法》第五十八条，根据双方各自的过错承担责任。但双方这种过错的大小，我认为是仁者见仁，智者见智的问题，卖房人的过错没有可说的，但买房人的过错，能说小吗？我认为未必。国家法律有明文规定，但其仍反其道而行之，责任不能说小。所以，双方承担责任的大小就由法院自由裁量。如北京法院就有明确的纪要要求法院判令卖房人按房屋的估价承担70%的责任。虽然这个比例有待商榷，但无论多少，最终双方没有一个是赢家。

通过上面的分析不难看出，城镇居民要在农村买房，那么就要考虑一个风险的问题，而农村人卖了房之后再反悔，那么就要考虑一个责任承担的问题。

同时，我们还应注意一个现象，那就是现实生活中有一部分子女、亲戚背着真正的房主擅自卖房。对于这种合同的效力该如何认定？有的法院判决认为构成表见代理，合同有效。当然不排除这种情况，但大多数时候却不应这样认定。原因何在？因为绝大多数时候卖房人都是以自己的名义进行的，从卖房协议上的签字就可见一斑。即使是以真正房主的名义进行，那么也宜按无权代理的模式操作，要取得真正房主的追认。否则会让社会大众形成一种恐惧，那就是担心自己的财产在自己不知情的情况下突然变成了别人，在利益冲突日趋严重的今天尤甚，这是每一个人由其是法律人乐见的，其也不应成为司法的后果。那么在这种情况下如果要认定合同无效，责任该如何承担？显然真正的房主不会承担责任，相反还会要求别人承担责任。但这时买房人是否可以要求卖房人承担责任？我个人认为不可，原因有二：一是双方过错相当，买房人的过错有二，即明知不可买而买和明知或者应知不是房主而买；二是这种情况下卖房人一旦退还了买房人的房款，就没有任何现实或者潜在的利益而言，这时再判令其按房屋估价的一定比例对买房人进行赔偿是极不公平的。否则买房人所获得的赔偿可能会按《合同法》第五十九条之规定返还真正的房主。

就写这些吧，在写这篇文章的时候，我力求尽可能少的阐述个人观点为，尽可能的少一些法律术语，但其却无法避免。谨期望能给广大的朋友一个参考吧。