商品房买卖合同是《合同法》第130条（买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同）规定中的一种，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
商品房买卖合同应具有这些主要条款：1、当事人名称或者姓名或住所，2、商品房基本状况，3、商品房的销售方式，4、商品房的总价款及付款时间和付款方式，5、交付使用条件及日期，6、装饰、设备标准及承诺，7、供水、供热、供电、供燃气、通信、道路、绿化等，8、公共配套建筑的产权归属，9、面积差异的处理方式，10、办理产权登记有关事宜，11、解决争议的方法，12、违约责任，13、双方约定的其他事项等等。
在近些年来商品房市场现状出现的问题和纠纷中通常有这样几类诉讼或纠纷发生。一、商品房售楼广告引起的争端和纠纷；二、商品房认购协议引起的纠纷；三、商品房买卖合同引起的纠纷；四、商品房买卖关系中的民事责任纠纷；五、商品房交付使用和风险责任承担纠纷；六、房屋担保贷款纠纷；七、二手房买卖纠纷；八、其他如办证纠纷等等。下面就针对上述这几类纠纷如何分析和应对，一一阐述自己的观点和思考。
售楼广告引发的纠纷
开发商为尽快将开发的房地产卖出去以获取又高又好的利润和收益，经常在售卖开盘之前就大张旗鼓地广告、宣传自己的商品房，用词和语句竭尽鼓动和诱导之能事。许多广告和宣传资料一经发布，确实让一些人产生购买意愿或让有意愿的人立即根据自己的条件着手购买。这其中的广告和宣传资料又良莠不齐、真真假假都有，一时真假难辨，为此而引起纠纷者不一而足。
那么究竟什么样的广告或宣传资料法律认定对开发商有约束力，什么样的广告或宣传资料不具有约束力？根据法律和一些地方的司法实践来看，凡属具备这些特点和内容的售楼广告或宣传资料，即使未订入到商品房买卖合同中也视为合同内容，受到法律的约束。否则，就不具有法律约束力。
2003年最高法发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同中，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应承担违约责任。
从各地法院实践该条司法解释看，呈现出这样的裁判思维和理解：
浙江温州中级法院认定出卖人在商品房销售广告中所作允诺视为要约的，应当同时具备这些条件：（一）、广告涉及的内容应在商品房开发范围之内，（二）、广告内容针对的是房屋及相关设施，（三）、所作说明和允诺必须是具体确定，（四）、承诺的内容必须对合同的订立及房价的确定有重大影响。
广东深圳中级法院认为“商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传材料是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告和宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作的描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人要求开发商承担违约赔偿责任的，法院应予支持”。
广东高院认为，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的承诺，（2）对商品房外墙或者共用部分装饰标准的告示，（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的描述，（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确公建指标的说明，（5）其他载有明确指标的说明。
重庆渝北区法院认为开发商对涉案房屋及相关设施的宣传如果是具体明确的，尤其是国家康居住宅示范工程、容积率、绿化率、游泳池、网球场的宣传，对商品房买卖合同的订立有重大影响，对这些内容的宣传应视为要约，视为合同的内容。按合同交付时，开发商（出卖人）未完成所宣传的内容，应承担相应的违约责任。
综上，认定开发商的广告或宣传资料中，如果具备这几点，该广告或资料的有关内容就构成要约，要受到法律的约束。（1）其说明和承诺是明确具体肯定的，较为笼统概括地介绍具有的有利或良好条件，一般不应归入合同义务。比如宣传的“温馨家园”“风光秀丽”“商机无限”等等，只能看做是要约邀请，对于开发商没有法律拘束力。反之如“南北朝向”“一梯两户”“绿地绿化率60%以上”“10000平方米社区活动中心”等，这些宣传内容因为会直接影响到房屋的售价，所以，一般被视为要约。
（2）广告或宣传资料的说明和允诺若是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出的。“相关设施”不仅包括供暖、供电、供水等基础设施，还包括商业，服务业以及医疗教育、公共交通等商品房规划范围内外的设施。
（3）说明和允诺对商品房买卖交易的形成以及房屋价格的确定和认可有重大影响的。如果广告和宣传的内容对商品房价格的确定有重大影响，就可视为要约，就要受到法律的约束。