房改房买卖过户起纷争

 【案情简介及争议焦点】

江苏九谷律师事务所者吴晓香律师

2001年8月,周某与高某签订售房协议,协议约定高某将其单位分配的房改房以41000元卖于周某.周某在协议签订当日一次性付清房款,高某将涉案房屋的钥匙及房产证（土地证暂不能办理）交付周某.2013年年底涉案房屋取得土地证,当周某要求高某配合其办理过户时,高某却以房改房为单位福利不能转让、其配偶金某对房屋出卖不知情、未在售房协议上签字、高某无处分权、侵犯了共有人利益、协议无效为由拒绝过户.为此,周某委托本律师向法院起诉要求高某及其配偶金某协助其办理涉案房屋的产权过户手续.

争议焦点:1.房改房是否可以上市交易. 2.配偶未签字是否影响售房协议效力.

【律师代理观点】

1.房改房可以上市交易.

涉案房屋已经办理房产证与土地证,且不存在城市房地产管理法第38条之规定情形,涉案房屋符合商品房上市交易条件.

2. 周某完全有理由相信高某有合法的处分权与代理权.

涉案房屋房产证登记在高某一人名下,无共有登记,周某基于对登记内容的依赖而与其交易,且签订协议时高某当场就将房产证与钥匙交于周某,周某完全有理由相信其有合法的处分权与代理权,双方签订的售房协议合法有效.

3.金某对售房行为已认可,周某有理由相信出卖为夫妻双方共同意思表示,金某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人.

金某虽未在协议上签字,但协议签订时金某就在现场,而且是在金某家里签的协议,事后也从未提出任何异议,另外涉案房屋的土地证在售房协议签订时尚未办理,2013年年底金某与高某将双方身份证交由周某代为办理土地证,该行为表明金某完全知道房屋出卖的事实,金某事后配合办证的行为表明其已在实际履行合同,根据合同法司法解释二第十二条的规定,应视为对合同的追认.且土地证办结后也一直由周某保存, 金某从未提出任何异议.

4. 法律应保护周某作为善意第三人的合法权益.

售房协议签订当天周某支付了所有房款后双方当场办理房屋移交手续,钥匙与房产证一并交于周某,水电费登记及物业登记均已转至周某名下, 周某实际居住使用房屋至今，法律应保护周某作为善意第三人的合法权益.

5.金某与高某抗辩不成立.

(1).涉案房屋与金某、高某现居住的房屋位置仅一条马路之隔,前后相距仅二三十米, 金某以租赁之说解释对房屋出卖不知情不合常理,也无任何事实依据进行有效抗辩.

(2).由于金某与高某之间特殊的身份关系,高某也未提供证据证明是在金某不同意出卖的情形下与周某签订售房协议.

【法院裁判要旨】

1.房改房可以上市交易.

高某已经取得涉案房屋房产证与土地证, 涉案房屋符合商品房上市交易的条件.

2.双方所签订的售房协议合法有效.

根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。金某关于高某出卖涉案房屋时无处分权故合同无效的主张没有法律依据.涉案房屋登记在高某一人名下,合同签订后周某一直长期占有使用涉案房屋,期间金某从未提出任何异议,周某有足够的理由相信高某有处分权,周某受让涉案房屋时已支付合理对价,故其构成物权法上的善意第三人,周某作为购买人的合法权益应当受到保护.

本案经一审、二审庭审最终全部支持本律师代理观点.

【裁判依据】

1.国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）第十条: 搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配.

2.国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发〔1994〕43号)第 二十一条规定:明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

3.建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年5月1日)第五条规定:已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售.

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

5. 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

6.根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿.

7.最高院对于婚姻法的司法解释（一）第十七条第二款规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

8.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条规定:无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。

【律师风险提示】

1. 根据国家房改政策,夫妻双方只能享受一次房改政策,如夫妻双方均享受各自单位房改政策,则无法办理交易过户手续,手续上需要出卖方将其他房改房退出才能继续办理过户.鉴于现实生活中确实存在出卖方违反国家政策多次享受房改房待遇的情况,建议购房者购房前先要求出卖方至当地建设部门房改办开具查档证明,以确认出卖方是否多次享受房改房政策,以防止购房后无法过户的情况发生.

2.针对房改单位向职工出售房改房时存在多种不同的购买价格,建议买受人应审查出卖人与房改单位的原售房合同,是市场价还是成本价、标准价购买,不同的购买价格会影响税费承担及土地出让金的补足问题.同时原售房合同是否约定单位与职工的产权比例,是否赋予单位优先购买权等,以避免不必要的纷争.

3.产权证是确定房屋权属的唯一凭证,故购买房改房时应查验出卖人是否持有房产证,是否存在其他共有人.签订协议时应要求出卖方全体共有人共同签字确认,以避免事后其他共有人以对房屋出卖不知情/无处分权为由拒绝配合过户.