一、买卖不破租赁原则的确认。

  买卖不破租赁原则是随着社会生产力的提高及经济的发展而逐步确立起来的，经济的发展需要社会资源尽可能发挥应有的效用，而租赁权的稳定显然有利于社会资源充分发挥其效用，如果租赁物不断被改变使用用途，显然不利于经济的稳定发展。

   最早提到买卖不破租赁原则的，应在罗马帝国的晚期，地奥克莱体亚努斯帝（diocletianus,公元284-305年）为了保护承租人的利益及整个社会的安定，规定买卖中附有维持租约条款的，有效。自此打破了买卖破除租赁，买受人的绝对物权。

   在资本主义上升时期，封建土地私有制阻碍了资产阶级通过租赁权来使用土地，为了适应资产阶级保障对租赁土地使用权的要求，1896年，德国民法典正式将该原则列入其法典当中。

     只有该原则的确认，个资本主义国家形成共识；中国在确里市场经济的同事，也顺应时代潮流把该原则列入合同法之中。

二 、买卖不破租赁原则在我国现行法律体系下的概念和内涵。

买卖不破租赁原则从字面理解的含义是标的物一旦设立了租赁权，虽经买卖转移了所有权，仍然不影响原租赁合同的效力，原租赁合同得以继续履行。

实际上其内涵更为广泛：

1、首先“买卖”不破租赁原则中“买卖”两字实际为各种转移标的物所有权方式的统称，其中包括买卖、赠与、遗赠、互易甚至是合伙等各种有可能导致标的物所有权转移的方式。我国的合同法也采用了所有权变动不破租赁的提法。

2、买卖不破租赁原则存在类推适用。

合同法仅仅规定了所有权转移，不破租赁。事实上有很多用益物权的设立也可类推不破除租赁，比如地役权、典权、采矿权等；此外，更常见的是抵押权、法院对财产的强制执行也不会破除租赁。

2、买卖不破租赁原则所涉及的标的物在我国极为广泛。

　我国合同法第229条规定：　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。从该条法律规定可以看出，我国法律对适用买卖不破租赁的租赁物规定得极为笼统，我们完全可以理解为该租赁物除了不动产之外，也同样可以包含动产，只不过实践中动产适用租赁的情形比较少，而且有无必要适用买卖不破租赁也值得商榷。

3、买卖不破租赁原则使得“租赁权”的地位已经类似于物权。

租赁权如果不能对抗物权，那么纯粹就仅仅是一种债权而已，而这一原则使得租赁权有了对抗物权的依据，所以自然也就获得了“类物权”的地位。

二、      我国有关买卖不破租赁的法律规定。

1、我国合同法229条规定：　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，从而确立了买卖不破租赁原则。

2、抵押不破租赁的法律规定。

《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。最高人民法院关于《适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《物权法》第190条规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

3、关于执行不破租赁的法律规定。

最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产》的规定第31条第2款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除之后拍卖。

最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该条第3款规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公式的，其效力不得对抗善意第三人。

4、关于城镇房屋租赁中，买卖不破租赁的规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

三、      不适用买卖不破租赁原则的情形。

我们把租赁权作为准物权来加以理解，会发现如有其它物权的设立在租赁权之前，那么租赁权自然可以得到破除。

1、         抵押权或者他物权设立在前的，并经过公示的，则权利实现时不适用买卖不破租赁。

2、         查封在前，并经过公示的，不适用买卖不破租赁。

3、         在城镇房屋租赁合同中，如同时存在几个有效的租赁合同，房屋转让前设立的租赁合同，如承租人未及时入住的，则有可能破除买卖不破租赁。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　　（三）合同成立在先的。

如果承租人在房屋转让前签订的租赁合同并未及时入住，受让人又出租给他人，他人入住的，则其虽然在先签订了租赁合同，仍然不能获得租赁权。

四、在城镇房屋租赁合同中，买卖不破租赁原则被滥用问题的特别探讨。

   近几年，随着民间借贷市场的放开，民间借贷现象非常广泛，而借贷必然会产生担保物，房屋作为担保物被房贷者所普遍接受。除了传统的办理房屋抵押登记之外，实践中，也衍生出了，设定房屋的长期租赁权作为借款担保的方式。出借人跟借款人，签订一个20年的长期租赁合同，约定的租金刚好是借款人所需要的借款，然后出借人把钱打入借款人账号。出借人手头上同时保有借款合同和租赁合同各一份，如借款人无力还款时，则行使租赁权。这实质上是一种规避法律行为的不动产留置权，如果有证据能够证明，应当被认定为无效。而事实上证据的取得相当困难。下面以实际案例来加以说明：

曾某，因资金困难，向中介借款30万，以自己价值300万的房屋与出借人朱某签订长租合同，租期20年租金30万；随后又以300万的价格出卖给房屋买受人胡某，胡某购买房屋时候，实地勘察房屋，并无他人入住，遂支付房款。后曾某，因欠款过多，无力支付而跑路，胡某接收房子时发现朱某已入住。且无法驱逐朱某。

在该案例中，如适用买卖不破租赁原则，则胡某将实际丧失20年的房屋适用权，对其来说购买时，已察看房屋租赁状况 ，尽到了注意义务，但是结局仍然免不了无法入住拥有所有权的房屋；而朱某却以30万超低的价格获得房屋20年的租赁权。这实在是一个及其不公平的局面。且如果，该案例被卖房者套用，将极大损失房屋买卖安全。

站在购房者角度应如何破解这一不利局面，笔者认为：

1、法院在适用买卖不破租赁原则时候，首先应确立适用要件，其中在房屋买卖前，承租人已经实际入住房屋为必要要件，因为承租人的入住，不仅仅是一种实际履行合同的行为，更是一种公示行为；如未实际入住，租赁权仅仅是一种债权，如果买受人在承租人入住前已经办理房屋过户，显然取得物权在债权之前，如果仍然保护承租人的租赁权，将会获得保护债权优先于物权的悖论，这显然有违于一般的常理。

2、从该租赁合同的特点来看。此类租赁合同，往往存在一个特点，就是租期长，一般是20年；租金一次性付给前房东；租金远远低于市场价。从租赁合同的特点来看，显然会有签订租赁合同的双方恶意串通，损害受让人的合理怀疑。原房东获得租金，承租人获得低价承租权，而损害的恰恰是受让人。因为法院完全可以根据常理推断，合同双方恶意串通损害第三人利益，合同为无效。

3、购房者如果能够通过录音等其他取证方式，来证据该租赁合同的实质是为借款的抵押，则将揭开事情的真相，同一笔款项显然不可能既是借款又是租金，原租赁合同签订方，显然是在以合法形式掩盖不法目的，且其合同的真实意思并非是租赁。该合同也可认定为无效。

五、买卖不破租赁原则的完善建议。

1、缩小适用防范。对于不动产的租赁，似乎所有权和使用权一并转移更有利于经济秩序的稳定，因为没有必要适用；可把适用范围缩小至不动产。

2、适用买卖不破租赁法律应有明确的要件要求。至少租赁物“所有权转移前的实际交付使用并持续占有”，不然购买人无从或者标的物已被租赁，显然处在了及其不利的地位。

3、对用益物权与租赁权之间的冲突做进一步明确规定。

目前，我国的法律仅仅只所有权转移、担保物权与租赁权间的纠纷有明确规定，至于其他用益物权，比如地役权、典权、采矿权等与租赁权的冲突并无明确规定，只能通过推演来加以适用。

                                                                               浙江智仁律师事务所

                                                                                        陈焕柱