买房的法律风险防范

买房的法律风险防范

广东天穗律师事务所谭志平律师

“居者必有其屋”。成家立业，是人生的大事，凡成家者必想拥有自己的房屋。随着我国人口城镇化的加深，在城市买房成为趋势。买房这样的大事又有多少是我们不知道的呢，房产中介乱象丛生，而买卖二手房又离不开这些中间机构。那么房屋买卖过程中该有哪些注意事项，该如何预防买卖过程中的风险，今天我给大家简要讲述一下从看房、买房、收房、住房各阶段需要防范的法律风险。

看房

一、看二手房需要注意的事项

1、做为买方基本都是通过房屋中介公司查找房源，由中介人员带着房屋。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等;另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会咨询一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多用心。

2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。

3、房价过低要注意。许多地方，有房屋都涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。

二、看预售房需要注意的事项

1、购房者在买房时一定要查看开发商的“五证”和 “两书”。

其中，“五证”包括：《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》，“两书”包括：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。现在绝大部分开发商都会把证件复印件挂在营销中心供购房者查询，此外，买房者也可在当地房产局网站上查核。

　　值得注意的是，购房者往往忽略证件内容的真实性，这也会造成严重的后果。购房者对证书内容的核实应注意以下几个方面：

　　第一，所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。

　　第二，《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。

　　第三，所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。

　　第四，所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

2、注意样板间里的“手脚”

为了激发消费者的购房欲望，开发商往往会在样板间上做不少文章，如改动间隔、用玻璃或一些薄亮的金属材料装饰，以掩饰黑房或空间的狭窄感；在楼盘外做样板房，放大房间面积；使用与交楼装修标准同一品牌，但材质、档次较高的材料，而实际交楼的装修材料却以次充好。

建议购房者要求开发商在合同附件中具体注明装修材料的品牌、型号等，并且最好与开发商约定，收楼多长时间以内必须保留样板间，以防止在装修问题上发生纠纷后却无法找到证据。

3.开发商口头承诺一定要有书面记录

为了取悦买家并且引诱买家购房，有的开发商或者销售人员尽可能会口头答应买家的要求，如可协商合同附件条款、附赠什么产品、解决学位等等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首付款，但等到开发商不承认时，买家就无证据为自己辩护了。购房者还需要注意的是，一些销售人员口头承诺并不是开发商的意思，等与开发商理论时，因为缺乏证据，开发商也不会承认或承担责任。

所以无论开发商或销售人员给出怎样的口头承诺，以及其它与开发商的口头约定，都要以书面形式记录到认购书或合同附件中，并且要求开发商加盖公章。只有这样才能使开发商或销售人员为自己的虚假承诺负责，购房者的权益才能得到保护。

4.广告陷阱

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、道路开通遥遥无期等情况，购房者要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或者以合同约定不清搪塞，购房者一般很难得到补偿。房地产开发商或者代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理而瞒天过海。但是发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。

所以购房者在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞明白，与对方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。或者在看房时注意收集开发商的售房广告等证据。

买房

一、必先确认的相关情况

1、确认房屋产权人。

去房管去打权属证明，需要房主本人拿身份证和房本办理。确定了登记的产权人后，还应确认房屋的实际产权人，换句话说，有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售，配偶不签字不代表会推翻房屋买卖交易，但让其签字的做法可以避免日后不必要的纠纷。

2、确认房屋查封、抵押情况。

上述第1项提到的信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。如抵押给个人或法院查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，外面可能不只一笔欠款，如果买方先付款给卖方，很可能这笔钱根本就没有用来还款涤除抵押和查封，后面也没有办法过户。

如果是抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的定金或首付款去还银行贷款再清除抵押，建议买方可以陪同卖方去银行还清贷款，确保这笔钱的最终去向。

建议购房者最好在购房前到房管局查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录，以避免产生不必要的损失和纠纷。

3、确认房屋内户口问题。

目前关于房屋内的户口问题法院是不予以处理的，因此建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任。

4、确认购房者资格及相关税费。

因为限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋，有些粗心的买房者只是询问中介自己是否具备相关资格，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格。另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房会直接影响到营业税和个税的多少，其中差额也比较大。

二、签订定金合同。

看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同(其中包括定金条款)、居间协议及佣金确认书等。

三、签订正式的书面《房屋买卖合同》

注意认购书、商品房买卖合同文本及附件中修改过的地方需要开发商加盖公章。

如果开发商在签合同、合同附件或其他发票单据时出现错误，需要改动时，不能仅仅一改了之，必须要开发商在涂改和涂改后的地方加盖公章，以证明开发商自己书写错误。否则，一旦发生纠纷，开发商会推脱责任，把涂改嫁祸于买家身上，法院也难以判定。

合同一般都是很专业的法律术语，不够通俗化，不易理解。尤其对于开发商事先填好的对其有利的补充条款更要仔细研读。如有异议，可以与开发商协商更改或删除，若双方无法达成一致意见，莫不如不签。

收房

一、购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。

二、逾期交房的责任

　　开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况和竣工验收情况。一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同，购房者应给开发商一定的宽限期。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。

　　在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定：开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%。

三、房屋质量问题

1、房屋面积缩水

　　面积问题是毛坯房易出现问题之一。很多楼盘往往都会用赠送面积来吸引客户。这种在业内被称为“偷面积”的行为的确成为了不少买房者购买房屋的重要衡量因素。然而，有些楼盘，特别是毛坯房交付的楼盘却在房屋落成后与原先展示给买家的样板间有着一定的差距。例如，样板间中曾经出现的赠送一半的入户花园设计，最后交付时却出现大幅缩水。

2、其他质量问题

律师提醒，收房前购房者需对房屋进行细致的验收。现场验收则需注意以下事项：1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符，面积是否一致；2、房屋质量是否合格、是否漏水、门窗等是否与合同的约定相符；3、水电气等附属配套设施是否按合同到位；4、其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。

住房

一、电梯不运行，物业管理公司有责任。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

二、业主财产被盗，依据过错各自承担责任。

根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

以上是房产交易中常见的风险及应对策略，但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题，所以一定要尽量小心谨慎，及时了解房地产行业的相关规定和政策，结合实际情况见招拆招，在促成交易的同时最大限度的保障自己的合法权益。