农房买卖有效的例外情形

随着农村地区城市化建设的快速推进，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多，突出表现为房屋出卖人为获取拆迁利益，以买受方非本村村民为由要求确认买卖合同无效，或者出卖方以双方不存在书面房屋买卖合同为由，主张买受方占有房屋系基于借用而非买卖从而要求买受方腾退房屋等情形。对于农村房屋买卖合同的效力，非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同原则上无效,但不排除在例外情形下结合个案情况认定此类合同有效。

【案例一】

    简要案情：1997年，刘某（居民）与孙某（居民）签订农村房屋买卖合同，约定将刘某名下共十间房屋卖给孙某，后双方如约履行，并办理了房产卖契登记手续，且经当地村委会及镇政府在买卖房屋审批表中加盖了公章表示同意。后孙某在涉案房屋内居住至今，并于2013年将其户口迁入涉案房屋。后刘某以孙某于1997年购买房屋时系居民，所签农村房屋买卖合同应属无效为由将孙某诉至法院，请求判决双方签订的农村房屋买卖合同无效。

法官说法：本案中，首先孙某已对该房形成稳定的占有关系，并于2013年将其户口迁入涉案房屋；其次，双方买卖农村房屋已经当地村委会及镇政府同意并办理了农村买卖房屋审批手续，并经密云区房地产交易事务所办理了房产卖契登记手续并交纳了契税；再有，孙某虽在购买涉案房屋时属于城镇居民，但刘某在出售涉案房屋时亦为城镇居民，并不是当地村集体经济组织成员，其生活保障并不因其出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户宅基地使用权的问题，故双方于1997年签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为维护双方现有的稳定生活状态及平衡双方的利益，根据诚实信用原则，法院依法驳回刘某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求。

【案例二】

案情简介：赵某系村民因其所在村于1994年被危村搬迁范围。根政策要求，赵某为投靠亲友于当年购买了外镇居民康某的农房一处，并一直在涉案房屋内居住至2016年。2016年康某将赵某诉至法院，以赵某并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由要求确认买卖合同无效。

法官说法：本案中，赵某购买房屋时虽然不是争议房屋所在村的集体经济组织成员，但其确因险村搬迁从原户籍所在地至争议房屋所在村购买房屋，争议房屋所在村的集体经济组织亦同意接收赵某一家的户口迁入。即使赵某未入户，但其子亦系争议房屋所在村的村民，故应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的成员，故康某与赵某于1994年签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定应认定合法有效，最终法院依法判决驳回了康某要求确认合同无效的诉讼请求。

【案例三】

  案情简介：2000年村民郭某将其自有农房出售给城镇居民郑某，郑某在支付房款并实际占有房屋后，又于2009年将争议房屋出售给争议该村村民曲某。2016年郭某将郑某及曲某诉至法院，以郑某为城镇居民并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由，要求确认郭某与郑某签订的房屋买卖合同无效，并要求曲某腾退争议房屋。

法官说法：本案中，郑某从郭某处购买争议房屋后，又出售给曲某。郭某与郑某签订的房屋买卖合同以及郑某与曲某签订的房屋买卖合同均是各方真实的意思表示，且在合同签订后各方均分别履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，合同所约定的内容已实际履行完毕。最后一手买房人曲某系争议房屋所在村的村民，是争议房屋所在村的集体经济组织成员，具备拥有争议房屋所在村的宅基地使用权条件。故郭某要求确认其与郑某签订的房屋买卖合同无效及据此要求曲某腾退房屋的请求于法无据，本院不予支持。