城市配套地下车库（位）登记探析
来源：高攀律师
发布时间：2018-10-31
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随着城镇化程度的提高，土地资源的匮乏和建筑技术的进步，地下空间开发和利用正在成为城市建设的趋势。2016年8月，住房和城乡建设部、国土资源部《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策通知》中第四点“加强停车场规划建设和用地监管”提及“规范办理停车场产权手续。停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续，……，积极做好停车场登记发证服务工作”。地上车库的登记早已在各地展开，地下车库（位）登记也将随各类部委办文件的出台而积极开展。典型的地下空间有小区停车位、地下人防工程、地铁、地下管道、地下市政设施等。
与地上建筑物配建的地下车库随地下空间的利用而兴起，各地为此也出台了相应的开发建设比例规定。例如，《陕西省节约集约用地实施细则（试行）》规定，“省、市政府确定的重点镇以上城镇规划区内新建住宅、商业和公共建筑类项目，均应配建地下机动车停车场，地下停车位不得低于总停车位的70%”。地下车库产权的清晰有助于地下空间的利用与开发，对于地下车库的登记尽管全国没有统一的规则，但各地都作了有益的探索。《物权法》提出了土地使用权在空间上，即地上、地表、地下均可设定，其第一百六十三条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。土地的开发是从地下到地上，就土地实体而言，不管是地下还是地上建筑都使用的是同一宗地。地下车库作为地下建筑物，其对应的实体是宗地，对应的土地使用权通常是地下土地使用权。开发利用地下空间建设用地使用权，可以采用出让或划拨方式提供。单建地下车库属于经营性用途的，以招拍挂方式出让；属于公益性用途的，一般划拨方式供地。结建式地下车库结合地表建筑一并办理建设用地审批手续。
一、配套地下车库的权利构成
目前，无论是住宅小区还是城市建设中的商业或办公用房，或多或少会配建大型地下车库，在《物权法》出台前、房地登记职能分离前，对于这种配套车库的权利归属一般都不予登记，原因在于此类建筑物登记缺乏相应的规则。但随着当事人产权意识的增强、地下车库的普及、物业管理的需要，车库登记的呼声日益提高。车库作为合法建造物，确实应该明确其权利归属、便于日常的管理维护。
配套车库在土地出让之初存在两种情况：第一种是在土地出让合同中允许建造地下车库但不计入容积率，也就是没有将地下车库的建筑面积纳入总建造面积，未收取土地出让金。这种情况是出于鼓励建设单位向地下建设配套用房，节约地上空间。地表土地使用权则全部为计入容积率部分的建筑物所分摊，地下车库单独计算建筑面积，不再分摊地表土地使用权，但建筑物所有权不能脱离土地使用权而设立，则应当设立地下土地使用权，所以在此种情况下，地下车库的权利是车库所有权与地下土地使用权的集合。第二种情况是地下车库计入建筑物容积率并缴纳了土地出让金，则地下车库和地上建筑物共同分摊地表土地使用权，地下车库的权利则由车库所有权及地表土地使用权构成。当然，也可以在土地出让合同中约定地下车库不计入容积率但需要缴纳土地出让金，同样可取得地下土地使用权。容积率只是规划控制建设的一个重要指标，而不是决定建筑物有无对应土地使用权的指标，地下空间不会因为不计入容积率而没有相应的土地使用权。
二、配套地下车库的权利归属
第一种是有人防功能的地下车库，其作为经营性用房的配套，平时用于停车，战时用于人防工程。对于这类车库的权属国家层面未作规定，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条规定，“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用”。地方对此权属作出规定的也甚少，大多只是对其平时的使用作了些许规定。例如，《江苏省物业管理条例》为规避地下人防工程的权利归属问题，对其处分作了否定性规定，只规定了如何使用，其第六十六条第二款规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期不得超过三年，不得将停车位出售、附赠”。不得出售并不意味着该地下车库就属于全体业主所有，也不能推定不属于建设单位所有。但也有些城市对人防工程的权属是有明确规定的，如厦门、广州等地规定人防工程可以为建设单位所有，其可以出售、出租、附赠。因此，对于此种以人防工程名义建设的平时用于地下停车的地下空间应当由国家法律法规予以明确为好。
第二种是除人防工程外的普通地下车库。根据《物权法》第七十四条规定，规划批准建造的地下车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，这显然可知建设单位建造完成后取得地下车库的权属，然后可以处置，当然处置时要首先满足小区业主的需要。对于为商业或办公用房配套建设的地下车库同样适用《物权法》的权利归属规则。
三、配套地下车库的登记
地下车库和地上建筑物一样，具有建筑物所有权和土地使用权，因此应纳入登记范畴，根据权利来源的不同和车位构造不同，应当进行不同的登记和注记。
1.首次登记
在建设单位建造完成后则申请不动产首次登记，不管是属于全体业主共有还是属于建设单位所有，申请人均为建设单位，而且应与地上建筑一并申请登记。对于符合规划建设要求、完成竣工验收备案的车库应当登记为建设单位所有（当然目前人防工程根据各地规定而有所不同）。由于地下车库的权利构成会有所不同，所以还需依照土地出让合同或土地首次登记时的记载识别车库所分摊的土地使用权类型（是地表还是地下）。根据《不动产登记操作规范（试行）》，土地首次登记时应查验土地出让金是否缴清，对于具有地下空间开发建设的土地，则应查验地下空间是否计入容积率共同分摊地表土地使用权？是否单独计算地下出让金取得地下使用权？事实上为鼓励地下开发，当前地下配套建设用房一般不计入容积率，因此地下车库以地下土地使用权为主。经过首次登记既明确权利的构成也明确了权利的归属，为下一步转移登记或出租等处置行为提供权利依据。为便于转移登记，应将可售车库根据划分的车位单元进行逐个登记，每个车位单元具有车位编号、使用面积、界限范围。
2.转移登记
建设单位取得地下车库的权利后可以依法处置，但由于车库资源的局限性、需求多于供应，《物权法》规定处置首先要满足小区业主，登记时则应以此为原则，根据车位配比率在登记时将购房人所购车库位与其所购住房或经营性用房关联。在当前车库配比普遍不足的情况下，车库位的转移只宜发生在业主之间，也就是车位应与住房同时转移给其他业主，失去业主身份时，其也不能再单独拥有车库，所以各地为了便于登记时把关，一般不对车位单独发证，仅将其权利记载于所购住房的权证上。
3.机械式车位的登记
随着地上地下空间的充分利用，机械式停车位应运而生。所谓机械式停车位是指在固定的空间内根据层高可以灵活设置多个停车空间，能够节省占地面积，充分利用空间，无论小区内还是城市人口聚集区，这类停车位比比皆是。就以地下车库为基础讨论此类停车位的登记，根据《不动产登记暂行条例》，不动产应以不动产单元为基本单位进行登记，而作为房屋（地下空间是房屋的一种形式）的不动产单元根据《不动产登记暂行条例实施细则》，是以房屋与土地权属界线封闭的空间，同时房屋是权属界线封闭的空间。这里的封闭权属界限只需要在土地平面上各界址点间连成闭合区域，机械式停车位尽管能在同一个垂直方向停多辆车子但只能形成一个闭合区域，因此应认定为一个不动产单元，如果此单元中可以停放三辆车子，则可供三位业主各自购买其中任一车位，从而三个业主共有一个停车位单元，并形成按部位使用的关系。也就是按一个不动产单元登记，可以在各业主住房的不动产权证上分别注记此单元并说明与其他两位业主共同使用，这种权属关系和使用关系既明了也符合法律规定，业主停车相安无事，当其中一个业主售出停车位时，在符合小区车位配比的前提下另两位共有业主具有优先购买权（共有的法律属性），若共有业主放弃购买，小区其他业主可以购买并成为与原有两个业主共有停车位的共有关系，并按部位使用之。
与地上建筑物配建的地下车库随地下空间的利用而兴起，各地为此也出台了相应的开发建设比例规定。例如，《陕西省节约集约用地实施细则（试行）》规定，“省、市政府确定的重点镇以上城镇规划区内新建住宅、商业和公共建筑类项目，均应配建地下机动车停车场，地下停车位不得低于总停车位的70%”。地下车库产权的清晰有助于地下空间的利用与开发，对于地下车库的登记尽管全国没有统一的规则，但各地都作了有益的探索。《物权法》提出了土地使用权在空间上，即地上、地表、地下均可设定，其第一百六十三条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。土地的开发是从地下到地上，就土地实体而言，不管是地下还是地上建筑都使用的是同一宗地。地下车库作为地下建筑物，其对应的实体是宗地，对应的土地使用权通常是地下土地使用权。开发利用地下空间建设用地使用权，可以采用出让或划拨方式提供。单建地下车库属于经营性用途的，以招拍挂方式出让；属于公益性用途的，一般划拨方式供地。结建式地下车库结合地表建筑一并办理建设用地审批手续。
一、配套地下车库的权利构成
目前，无论是住宅小区还是城市建设中的商业或办公用房，或多或少会配建大型地下车库，在《物权法》出台前、房地登记职能分离前，对于这种配套车库的权利归属一般都不予登记，原因在于此类建筑物登记缺乏相应的规则。但随着当事人产权意识的增强、地下车库的普及、物业管理的需要，车库登记的呼声日益提高。车库作为合法建造物，确实应该明确其权利归属、便于日常的管理维护。
配套车库在土地出让之初存在两种情况：第一种是在土地出让合同中允许建造地下车库但不计入容积率，也就是没有将地下车库的建筑面积纳入总建造面积，未收取土地出让金。这种情况是出于鼓励建设单位向地下建设配套用房，节约地上空间。地表土地使用权则全部为计入容积率部分的建筑物所分摊，地下车库单独计算建筑面积，不再分摊地表土地使用权，但建筑物所有权不能脱离土地使用权而设立，则应当设立地下土地使用权，所以在此种情况下，地下车库的权利是车库所有权与地下土地使用权的集合。第二种情况是地下车库计入建筑物容积率并缴纳了土地出让金，则地下车库和地上建筑物共同分摊地表土地使用权，地下车库的权利则由车库所有权及地表土地使用权构成。当然，也可以在土地出让合同中约定地下车库不计入容积率但需要缴纳土地出让金，同样可取得地下土地使用权。容积率只是规划控制建设的一个重要指标，而不是决定建筑物有无对应土地使用权的指标，地下空间不会因为不计入容积率而没有相应的土地使用权。
二、配套地下车库的权利归属
第一种是有人防功能的地下车库，其作为经营性用房的配套，平时用于停车，战时用于人防工程。对于这类车库的权属国家层面未作规定，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条规定，“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用”。地方对此权属作出规定的也甚少，大多只是对其平时的使用作了些许规定。例如，《江苏省物业管理条例》为规避地下人防工程的权利归属问题，对其处分作了否定性规定，只规定了如何使用，其第六十六条第二款规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期不得超过三年，不得将停车位出售、附赠”。不得出售并不意味着该地下车库就属于全体业主所有，也不能推定不属于建设单位所有。但也有些城市对人防工程的权属是有明确规定的，如厦门、广州等地规定人防工程可以为建设单位所有，其可以出售、出租、附赠。因此，对于此种以人防工程名义建设的平时用于地下停车的地下空间应当由国家法律法规予以明确为好。
第二种是除人防工程外的普通地下车库。根据《物权法》第七十四条规定，规划批准建造的地下车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，这显然可知建设单位建造完成后取得地下车库的权属，然后可以处置，当然处置时要首先满足小区业主的需要。对于为商业或办公用房配套建设的地下车库同样适用《物权法》的权利归属规则。
三、配套地下车库的登记
地下车库和地上建筑物一样，具有建筑物所有权和土地使用权，因此应纳入登记范畴，根据权利来源的不同和车位构造不同，应当进行不同的登记和注记。
1.首次登记
在建设单位建造完成后则申请不动产首次登记，不管是属于全体业主共有还是属于建设单位所有，申请人均为建设单位，而且应与地上建筑一并申请登记。对于符合规划建设要求、完成竣工验收备案的车库应当登记为建设单位所有（当然目前人防工程根据各地规定而有所不同）。由于地下车库的权利构成会有所不同，所以还需依照土地出让合同或土地首次登记时的记载识别车库所分摊的土地使用权类型（是地表还是地下）。根据《不动产登记操作规范（试行）》，土地首次登记时应查验土地出让金是否缴清，对于具有地下空间开发建设的土地，则应查验地下空间是否计入容积率共同分摊地表土地使用权？是否单独计算地下出让金取得地下使用权？事实上为鼓励地下开发，当前地下配套建设用房一般不计入容积率，因此地下车库以地下土地使用权为主。经过首次登记既明确权利的构成也明确了权利的归属，为下一步转移登记或出租等处置行为提供权利依据。为便于转移登记，应将可售车库根据划分的车位单元进行逐个登记，每个车位单元具有车位编号、使用面积、界限范围。
2.转移登记
建设单位取得地下车库的权利后可以依法处置，但由于车库资源的局限性、需求多于供应，《物权法》规定处置首先要满足小区业主，登记时则应以此为原则，根据车位配比率在登记时将购房人所购车库位与其所购住房或经营性用房关联。在当前车库配比普遍不足的情况下，车库位的转移只宜发生在业主之间，也就是车位应与住房同时转移给其他业主，失去业主身份时，其也不能再单独拥有车库，所以各地为了便于登记时把关，一般不对车位单独发证，仅将其权利记载于所购住房的权证上。
3.机械式车位的登记
随着地上地下空间的充分利用，机械式停车位应运而生。所谓机械式停车位是指在固定的空间内根据层高可以灵活设置多个停车空间，能够节省占地面积，充分利用空间，无论小区内还是城市人口聚集区，这类停车位比比皆是。就以地下车库为基础讨论此类停车位的登记，根据《不动产登记暂行条例》，不动产应以不动产单元为基本单位进行登记，而作为房屋（地下空间是房屋的一种形式）的不动产单元根据《不动产登记暂行条例实施细则》，是以房屋与土地权属界线封闭的空间，同时房屋是权属界线封闭的空间。这里的封闭权属界限只需要在土地平面上各界址点间连成闭合区域，机械式停车位尽管能在同一个垂直方向停多辆车子但只能形成一个闭合区域，因此应认定为一个不动产单元，如果此单元中可以停放三辆车子，则可供三位业主各自购买其中任一车位，从而三个业主共有一个停车位单元，并形成按部位使用的关系。也就是按一个不动产单元登记，可以在各业主住房的不动产权证上分别注记此单元并说明与其他两位业主共同使用，这种权属关系和使用关系既明了也符合法律规定，业主停车相安无事，当其中一个业主售出停车位时，在符合小区车位配比的前提下另两位共有业主具有优先购买权（共有的法律属性），若共有业主放弃购买，小区其他业主可以购买并成为与原有两个业主共有停车位的共有关系，并按部位使用之。
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